وکیل تهران | وکیل ملک در تهران | 09120998661| وکیل دعاوی کیفری | عقد اجاره

19 /11 /1395
مدیر سایت
مقالات آموزشی
1746

عقد اجاره




گروه وکلای رسمی در سلسله مطالب منابع آموزشی و منابع آزمون کارآموزی وکالت در آینده ای نه چندان دور اقدام به انتشار مباحث مدنی اموال و مالکیت و هم چنین مدنی 3 «قواعد عمومی قراردادها» در سایت خود خواهد نمود، این مباحث بهترین منابع بوده و امید آنکه بتوانیم به سرعت نسبت به انتشار و در اختیار گذاردن آنها اقدام نماییم.
منابع آزمونی مدنی بدین شرح تقدیم می گردد.
1- عیوب اراده
2-
موضوع معامله
3-
مسئولیت مطلق
4-
بیع
5-
الزامات خارج از قرارداد
6-
عقد ضمان
7-
عقد اجاره

عقد اجاره:
انعقاد اجاره «تمامی قواعد عمومی در اجاره هم جاریست»
قواعد خاص عقد اجاره:
اراده، اهلیت، مشروعیت جهت، موضوع «تابع قواعد عمومی است ولی یک نکته خاص دارد مخصوص اجاره
الف- عین مستأجره
ب- منفعت
که موضوع عقد اجاره منفعت است و این منفعت از چه چیزی به دست می آید از عین مستأجره»
عین مستأجره:
باید از اموال قابل بقاء باشد.
مال:
الف- قابل بقاء مالی که استفاده می کنی ولی عین آن باقی است مانند صندلی، کتاب و...
ب- مصرف شدنی مالی که استفاده از آن ملازمه از بین رفتن آن است مانند خوراکی ها و...
«منظور استفاده متعارف است و نه هر استفاده ای»

چند عقد داریم که موضوع آن ها باید قابل بقاء باشد:
1- عقد موجد حق انتفاع ماده 46 قانون مدنی
2- عقد وقف ماده 58 قانون مدنی
3- عقد اجاره ماده 471 قانون مدنی
4- عقد عاریه ماده 673 قانون مدنی
نکته 1- لازم نیست عین مستأجره، ملک مؤجر باشد، کافی است منفعت آن مال او باشد ماده 473 قانون مدنی
نکته 2- مستأجر می تواند منفعت را اجاره دهد، پس می تواند دوباره به یک مستأجر دیگر اجاره دهد «مگر اینکه شرط خلاف شده باشد» مستند به ماده 474 قانون مدنی
نکته 3- در مزارعه نیز می توانند زمین کشاورزی را مستأجر اول به مستأجر بعدی اجاره دهد.

آیا مستأجر می تواند عین مستأجره را اجاره بدهد؟
الف- قانون مدنی و قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 1376 مقرر نموده است که می شود مگر شرط خلاف شده باشد.
ب- قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1356 و قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1362 مقرر نموده است نمی شود مگر شرط خلاف شده باشد.
نکته- اگر در سئوال به صورت کلی پرسیدند، پاسخ می شود بله می شود مگر خلاف آن شرط شده باشد. «طبق قانون مدنی در حال حاضر که اجاره تنظیم می شود مطابق قانون مدنی و قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1376 است.»
عقد اجاره:
1- اراده «قصد و رضا»
2- اهلیت
3- مشروعیت جهت
4- موضوع معین «موضوع عقد اجاره:
الف- عین مستأجره «معلوم و معین باشد»
ب- منفعت که:
1- نوع منفعت بایستی متعارف باشد «نیاز نیست معلوم باشد»
2- میزان منفعت بایستی معلوم باشد به وسیله:
الف- مسافت
ب- مدت
ج- کار معین

انواع تصرف در مال مشاع:
الف- حقوقی که جایز و صحیح «غیر از عقود عینی»
ب- مادی که غیر نافذ است.
نکته 1- انواع تصرف در مال مشاع «شرکت، اجاره، عاریه، بیع، و... غیر از عقود عینی یعنی بیع صرف، عقد موجد حق انتفاع، وقف، رهن، هبه که هبه مال مشاع غیرنافذ و وقف مال مشاع نیز غیرنافذ است»
نکته 2- تقسیم ممکن نباشد در اجاره می شود فسخ نمود مستند به خیار تعذر تسلیم
نکته 3- در عقود عینی:
الف- تا قبض صورت نگیرد، عقد محقق نشده.
ب- قبض شرط صحت است.
ج- پس معامله این ها غیر نافذ است.
ولی در سایر عقود مثلاً بیع مال مشاع نافذ است.

اجاره:
موضوع:
الف- عین مستأجره
ب- منفعت که منفعت می بایست معلوم باشد:
1- نوع منفعت «لازم نیست معلوم شود یعنی اگر معلوم نشود هم معامله صحیح است» اختیار با مستأجر «استفاده متعارف حال اگر چند منفعت متعارف داشت اختیار با مستأجر است».
2- میزان منفعت که حتماً بایستی معلوم شود بدین ترتیب:
الف- به حسب مدت مستند به ماده 468 قانون مدنی
ب- به مساحت مستند به ماده 507 قانون مدنی
ج- به کار معین مستند به ماده 574 قانون مدنی
در غیر اینصورت اجاره باطل است چراکه جهل به میزان منفعت «موضوع» می شود.

نکات:
نکته 1- در اجاره حیوان و وسایل نقلیه «اشیاء» هم می شود مسافت یا مدت تعیین کرد.
نکته 2- در اجاره اشخاص مدت یا کار معین
نکته 3- عقد اجاره به طور مطلق تملیکی است.
نکته 4- عقد اجاره حیوان و اشیاء تملیکی است.
نکته 5- عقد اجاره اشخاص، عقدی عهدی است.
نکته 6- تفاوت اجاره اشخاص با جعاله:
الف- در عقد اجاره اشخاص عقد از اول لازم است اما در جعاله اول جایز غیر اذنی است و بعد از اینکه عامل کار را انجام داد لازم می شود.
ب- در اجاره اشخاص حق حبس وجود دارد اما در جعاله حق حبس وجود ندارد.
ج- اجاره اشخاص علم تفضیلی است، چون مبتنی بر مغابنه است اما در جعاله علم اجمالی، جون مسامحه ای است.

ماده 501 و 515 قانون مدنی:
اجاره از قرار:
اجاره مغازه ماهی یک میلیون که:
1- برای یک ماه اجاره صحیح «یک میلیون اجاره بهاء» اجرت المسمی ولی برای بقیه مدت اجاره باطل است «اجاره منفسخ می شود».
2- پس از انقضاء یک ماه، مراضات دارند و این به منزله اجاره نیست و اجاره تمدید نشده است و رابطه طرفین زین پس:
الف- استیفاء «انتفاع بدون قرارداد مستند به ماده 336 و 337 قانون مدنی است.
ب- اجرت المثل به میزان اجرت المسمی.
نکته 1- مراضات یعنی مؤجر تقاضای تخلیه نکند، حال اگر مؤجر درخواست تخلیه کند و مستأجر تخلیه نکند در حکم غاصب است و بایستی اجرت المثل بدهد به نرخ روز.
نکته 2- اجرت المثل را کارشناس تعیین می کند ولیکن در صورت وجود شرایط فوق قانونگذار گفته به اندازه اجرت المسمی

ماده 337 قانون مدنی:
هرگاه کسی بر حسب اذن صریح یا ضمنی از مال دیگری استفاده کند صاحب مال مستحق اجرت المثل خواهد بود مگر اینکه معلوم شود که اذن در انتفاع مجانی بوده است «استیفاء»
آثار اجاره:
تعهدات مؤجر:
1- تسلیم عین مستأجره به مستأجر:
اگر تسلیم نکند اجبار می شود و اگر به اجبار نداد فسخ مستند به خیار تعذّر تسلیم
نکته 1- مواد 222 و 376 و 534 قانون مدنی مطالعه گردد.
نکته 2- مزاحمت ثالث در تسلیم یا انتفاع بدین شرح:
الف- قبل از قبض باشد مستأجر حق دارد قرارداد را فسخ کند «تخلف از شرط ضمنی» و یا به مزاحم رجوع کند «علیه مزاحم طرح دعوا کند برای گرفتن اجرت المثل»
ب- بعد از قبض باشد فقط حق رجوع به مزاحم را دارد. ماده 488 و 528 قانون مدنی
نکته 3- مؤجر اگر تصرف کند یا مزاحمت ایجاد کند، مستأجر حق فسخ ندارد و فقط می تواند اجرت المثل و خسارت بگیرد.
نکته 4- ماده 489 قانون مدنی که در این صورت ثالث می بایست به طرفیت هر دو مستأجر و مؤجر اقامه دعوا کند.
2- عدم تغییر «تغییر مادی» در عین مستأجره:
ماده 484 و 485 قانون مدنی، مگر اینکه تعمیرات ضروری لازم باشد.
نکته 1- تعمیراتی در عین مستأجره لازم باشد و تأخیر در تعمیر موجب تضرر مؤجر گردد که مستأجر نمی تواند مانع تعمیر شود «ضرری مد نظر است که مربوط به خرابی احتمالی عین مستأجره باشد».
3- پرداخت تمامی مخارج برای نگهداری عین و انتفاع:
علی الاصول تکلیف مالک است که تعمیر کند که در این خصوص تعمیرات:
الف- گاهی تکلیف مالک است.
ب- گاهی حق مالک است مستند به ماده 485 قانون مدنی

تعهدات مستأجر:
1- عدم تعدی و تفریط:
ید مستأجر امانی است ولی اگر تعدی یا تفریط کرد به ید ضمانی تبدیل می شود و مسئولیتش مطلق حتی در صورت فورس ماژور
نکته 1- اگر مستأجر تعدی و تفریط کند مؤجر باید او را منع کند اگر منعش ممکن نبود اختیار فسخ
نکته 2-در قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1356 اگر مستأجر تعدی و تفریط کند مؤجر حق دارد فسخ کند حتی اگر رفع مانع امکان داشته باشد.

2- عدم تغییر در مصرف مورد اجاره:
مصرف مورد اجاره یا نوع منفعت که:
1- تعیین نشده «باید استفاده متعارف کند»:
الف- به استفاده غیر متعارف نمی توانند تغییر دهند.
ب- هر روز می تواند تغییر دهد به متعارف دیگر
2- تعیین نشده:
الف- خصوصیات آن مد نظر بوده..؟ مثلاً فقط به عنوان سوپر مارکت که تغییر آن به هیچ وجه ممکن نیست مگر توافقی شود.
ب- خصوصیات آن مد نظر نیست که می تواند تغییر دهد به مصرفی که ضرر آن مساوی یا کم تر است.
پس گاهی تغییر مجاز است و گاهی نیست.
نکته 1- ماده 492 قانون مدنی، اگر مطابق مورد قبل مستأجر مجاز به تغییر نباشد و مصرف را تغییر دهد اول می بایست منعش کرد و اگر منع نشد می توان فسخ اش کند.
نکته 2- ماده 492 قانون مدنی، اگر مستأجر عین مستأجره را در غیر مواردی که در اجاره ذکر شده باشد یا از اوضاع و احوال استنباط می شود استعمال کند و منع آن ممکن نباشد، مؤجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
3- پرداخت مال الاجاره:
زمان پرداخت:
الف- قرارداد
ب- عرف
ج- قانون تکمیلی «حال است و نقداً بپردازد»

انحلال اجاره:
3 عامل می تواند موجب انحلال اجاره شود بدین شرح:
1- اقاله:
که از زمان اقاله اثر دارد.
2- فسخ:
به موجب یکی از خیارات، ویژگی:
الف- خیار عیب:
از حیث نوع عیب، عیبی که موجب نقصان منفعت یا صعوبت انتفاع باشد یا از حیث اختیارات ناشی از خیار عیب که فقط حق فسخ است.
ب- خیار تخلف از شرط فعل:
قاعده مواد 237 تا 239 قانون مدنی ولیکن ماده 436 قانون مدنی، بلافاصله و به محض تخلف خیار شرط به وجود می آید.
نکته 1- تمامی خیارات یک حق می دهند «فقط فسخ» ولی خیار عیب 2 حق می دهد 1- فسخ یا 2- گرفتن ارش
نکته 2- عیب در اجاره فقط فسخ است و ارش نمی شود گرفت.
نکته 3- پس در اجاره یا قبول اجاره با تمام اجاره بهاء پس ارش راه ندارد و یا فسخ به علت خیار عیب.

انفساخ اجاره:
1- انقضاء مدت اجاره مستند به ماده 494 قانون مدنی
نکته- ادامه تصرف مستأجر در عین مستأجره که:
الف- ادامه تصرف با اذن مؤجر:
در صورت استفاده اجرت المثل چون رابطه تابع استیفاء است که در اینجا اجرت المثل واقعی ملاک است بر خلاف مواد 501 و 515 قانون مدنی و طبق قاعده با نظر کارشناس و در صورت عدم استفاده هیچ اجرتی نیست.
ب- ادامه تصرف بدون اذن مؤجر:
اجرت المثل باید بدهد چه استفاده کرده و چه استفاده نکرده «چون دارم منفعت آنجا را تلف می کنم»
2- تلف عین مستأجره مستند به ماده 483 قانون مدنی، که منفسخ می شود.
نکته- تلف عین مستأجره کلاً یا بعضاً می تواند باشد که نسبت به مقدار تلف شده عقد اجاره منفسخ می شود حال اگر عین مستأجره بعضاً تلف شده باشد، مستأجر حق دارد اجاره را نسبت به بقیه فسخ کند «مستند به خیار تبعض صفقه» یا فقط مطالبه ی تقلیل نسبی مال الاجاره را بنماید. «کسر از ثمن»
3- فوت:
گاهی موجب انفساخ می شود که
الف- فوت مستأجر اگر مباشرت او شرط شده باشد.
ب- فوت مؤجر اگر مؤجر فقط به مدت عمر خود، مالک منافع باشد.
نکته- در عقود لازم مثل اجاره قاعده این است که با فوت هر یک از طرفین، عقد به قوّت خود باقی بماند، مگر در مواردی مانند شرط مباشرت.
قواعد حاکم بر اجاره:
1- قانون مدنی مصوب 1307 که شامل هر اجاره ای چه منقول و چه غیر منقول اعم از مسکونی، تجاری، اداری و...
2- قانون روابط مؤجر و مستأجرمصوب 1356 هر اجاره تجاری، مسکونی که منعقد شده یا بشود، عطف به ما سبق می شود.
3- قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 1362 که شامل اجاره مسکونی است.
4- قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 1376 که شامل اجاره مسکونی و تجاری «شامل اجاره های منعقده پس از سال 1376 است».
قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 1356:
1- حق کسب و پیشه که مستندش قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 1356 است که به مستأجر املاک حق کسب و پیشه می دهد.
2- تعیین مدت از حیث انقضاء مدت که اجاره منفسخ نمی شود و مستأجر کماکان می تواند بماند «این حق کسب و پیشه است»
3- اگر مؤجر به  دلیل قانونی مستأجر را بیرون کند بایستی پولی به مستأجر بدهد «این پول نیز حق کسب و پیشه است»
4- قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1356 آمره است و یک طرفه و سختگیر است.
5- قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1356 قرارداد کتبی یا شفاهی را مورد پذیرش قرار داده است.
6- هر توافق خلافی کان لم یکن است مستند به ماده 30 قانون روابط مؤجر و مستأجر 1356
7- قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1356 شامل هر قراردادی که آثار اجاره را دارد می شود.

قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1362:
1- قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1362 فقط شامل اجاره های مسکونی است.
2- قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1362 شامل اجاره های کتبی و شفاهی است « و اینکه نام قرارداد را چه می گذاریم مهم نیست چرا که در اینجا تکمیلی است».
3- منعقد شده یا بشود تابع قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1362 و قانون مدنی و توافق طرفین است.
4- قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1362 راجع به اجاره های مسکونی قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1356 را نسخ می کند پس در این صورت:
الف- اجاره های تجاری مربوط می شود به قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1356
ب- اجاره های مسکونی مربوط می شود به قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1362
5- حق کسب و پیشه مختص اجاره های تجاری و مشمول قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1356 است و در قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1362 حق کسب و پیشه نداریم.
قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1376:
1- قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1376 مشمول هر اجاره ی غیرمنقول اعم از:
الف- تجاری
ب- مسکونی
ج- اداری، سازمانی
د- خوابگاه و... می شود.
2- هر اجاره ای که از این به بعد یعنی 1376/07/01 منعقد شود مشمول قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1376 می شود.
نکته- اول باید تاریخ انعقاد اجاره را ببینیم که:
الف- اگر بعد از 1376/07/01 باشد مشمول قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1376 می شود.
ب- اگر قبل از 1376/07/01 باشد بایستی موضوع اجاره بررسی گردد اگر:
الف- تجاری باشد مشمول قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1356 می شود.
ب- اگر مسکونی «اداری» باشد مشمول قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1362 می شود.
شرایط شمول قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1376:
1- تاریخ انعقاد قرارداد 1376/07/01 به بعد باشد.
2- عنوان قرارداد اجاره باشد «پس صلح منافع و حق انتفاع به قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1376 ربطی ندارد»
3- قرارداد اجاره بایستی کتبی باشد که:
الف- قرارداد عادی در بنگاه
ب- قرارداد رسمی در دفترخانه اسناد رسمی
4- اگر قرارداد اجاره رسمی باشد حتماً تابع قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1376 است ولیکن اگر قرارداد عادی است بایستی شرایط ذیل را داشته باشد:
الف- حداقل در 2 نسخه باشد.
ب- هر نسخه به امضاء هر 2 طرف برسد.
ج- 2 نفر به عنوان شاهد ذیل قرارداد را امضاء نموده باشند.
د- قرارداد تاریخ داشته باشد «مدت اجاره تعیین شده باشد و همچنین تاریخ انعقاد قرارداد اجاره»

نکات:
نکته 1- اگر همه شرایط فوق را داشته باشد قرارداد مشمول قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1376 + قانون مدنی + توافق طرفین است.
نکته 2- اگر قرارداد از 1376/07/01 منعقد شود یا تابع قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1376 است در صورتی که شرایط آن رعایت شود و در غیر اینصورت تابع قانون مدنی است.
نکته 3- اگر مدت قرارداد اجاره تمام شود و قرارداد تابع قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1376 باشد بنا به درخواست مؤجر، مستأجر بایستی تخلیه کند و اگر تخلیه نکرد مؤجر در اجاره ی رسمی به ادارات ثبت و دفترخانه و در اجاره عادی به دادگاه درخواست تخلیه را می دهد «دستور تخلیه در حال حاضر در صلاحیت شورای حل اختلاف است»
نکته 4- قانون گفته به موجب درخواست پس دادخواست نمی خواهد «در رویه این موضوع پذیرفته نشده و دادخواست می خواهد» و بدون رعایت تشریفات یعنی ابلاغ نمی شود و... «در رویه پذیرفته نشده» و به شعه ارجاع نمی شود «در رویه پذیرفته نشده است» پس از اقدامات فوق مرجع مذکور ظرف 1 هفته اقدام به صدور دستور تخلیه می نماید حال اگر مستأجر تخلیه نکرد، ظرف همان هفته توسط ظابطین «کلانتری» حکم اجرا می شود.
نکته 5- طبق آیین نامه چنانچه مستأجر از رئیس دادگستری تقاضای مهلت نماید می تواند تا 1 ماده تخلیه را به تعویق اندازد»
نکته 6- در خصوص تلف عین مستأجره در حوادث قهری، عقد اجاره منفسخ می شود و در تلف بعض آن مستأجر می تواند نسبت به بقیه فسخ کند یا تقلیل مال الاجاره نماید.
نکته 7- در خصوص تلف عین مستأجره توسط مؤجر یا شخص دیگری، اجاره باقی می ماند و مستأجر می تواند به کسی که تلف کرده مراجعه کرده و اجرت المثل بگیرد.

روابط عمومی گروه وکلای رسمی


 

برچسب ها:
جدید ترین مقالات آموزشی
جدید ترین مقالات
جدید ترین سوالات حقوقی
گروه وکلای رسمی

 

گروه وکلای رسمی  با استفاده از وکلای پایه یک دادگستری دارای تجربه، می تواند پاسخگوی مشکلات حقوقی شما عزیزان باشد. اعتماد اولین گزینه برای شروع می باشد.
هم اکنون با ما در ارتباط باشید.

 

ساعات کاری شنبه تا چهارشنبه از ساعت 9 صبح الی 20  می باشد
پنج شنبه ها از ساعت 10 الی 14 می باشد.
با تشکر


 

اطلاعات تماس با شعبات وکلای رسمی

دریافت وقت مشاوره