موسسه حقوقی دادآوران نستوه | دعوای تخلیه و دعوای خلع ید

19 /11 /1395
مدیر سایت
مقالات حقوقی
1301

دعوای تخلیه و دعوای خلع ید




مقایسه دعوای تخلیه و دعوای خلع ید
دعوای خلع ید و دستور تخلیه از دعاوی پر کاربرد می باشد فلذا در این سایت در خصوص دعوای دستور تخلیه مطالب ارزنده ای تقدیم گردید و سپس در خصوص دعوای خلع ید مطالب مفیدی از سوی گروه وکلای رسمی برای علاقه مندان، تهیه و تقدیم گردید چرا که برای عده ای علی رغم مطالعه مقاله دستور تخلیه و مقاله خلع ید، شاید کما فی السابق سئوال وجود داشته باشد که خلع ید با دستور تخلیه چه تفاوتی دارد و آیا تفاوت خلع ید و دستور تخلیه به اندازه ای می باشد که ذینفع را مجاب نماید تا بجای طرح دعوای خلع ید از دعوای دستور تخلیه استفاده نماید و اگر شخصی اشتباهاً به جای دستور تخلیه اقدام به طرح دعوای خلع ید نماید چه آثاری دارد و همچنین سئوالات بی شماری در خصوص دستور تخلیه و خلع ید که نهایتاً وکلا و کارشناسان گروه وکلای رسمی بر آن شدند تا مقاله ای تحت عنوان مقایسه دعاوی تخلیه و خلع ید را تقدیم شما عزیزان دارند. آیا خلع ید و دستور تخلیه متفاوت است؟ خلع ید و دستور تخلیه چه تفاوتی با یکدیگر دارند؟ دعوای خلع ید طرح کنیم بهتر است یا دعوای تخلیه؟ چه فرقی بین دعوای خلع ید و دستور تخلیه وجود دارد؟ آیا مرجع صالح به رسیدگی دعوای خلع ید و دستور تخلیه یکی است؟ درباره مقایسه دعوای تخلیه و دعوای خلع ید بدانیم.

برای مقایسه دعاوی تخلیه و خلع ید در وهله نخست می بایست ارکان این دو دعوا را بشناسیم.
ارکان و عناصر دعاوی تخلیه و خلع ید:
دعوای تخلیه دارای 2 رکن و عنصر مالکیت و اذن بدین شرح می باشد.
1- مالکیت در دعوای تخلیه
2- اذن در دعوای تخلیه

1- مالکیت در دعوای تخلیه:
حق مالکیت به عنوان بارزترین مصداق حق عینی می باشد و بهترین تضمین برای مالک است.
به صورت کلی مالکیت نسبت به مالی از 2 طریق قابل اثبات است.
1- مالکیت به اعتبار سند رسمی و به موجب مواد 22 و 47 و 48 قانون ثبت
2- مالکیت به اعتبار سند عادی
در دعوای تخلیه مالک نیازمند ارائه سند رسمی نیست و می تواند حتی با سند عادی نیز دعوای خود را طرح نماید مستند این موضوع را می توان موارد ذیل دانست:
الف- قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 دانست که برای دعوای تخلیه مالکیت رسمی مستأجر مد نظر قانونگذار قرار نگرفته است و صرف ارائه سند عادی نیز می تواند دلیل بر پذیرش دعوای تخلیه باشد.
ب- آیین نامه قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 که در ماده 4 آن اشاره داشته است: «رئیس حوزه قضایی یا دادگاه مرجوع الیه با احراز مالکیت یا ذینفع بودن موجر، حسب مورد مبادرت به صدور دستور تخلیه خواهد کرد» آنچه مشخص است در این ماده احراز مالکیت برای دعوای تخلیه کافی دانسته است و با عنایت به تفسیر موسع در امور حقوقی می توان مالکیت را هم برای سند رسمی و نیز سند عادی دانست.

2- اذن در دعوای تخلیه:
اذن اصطلاحی در حقوق است و آنچه مشخص است یک عمل حقوقی و دارای ماهیت حقوقی است فلذا آنچه مشخص است این که هر ماهیت حقوقی نیز دارای عناصری است.
در قوانین تعریفی از اذن ارائه نشده است ولیکن دکتر محمدجعفر جعفری لنگرودی عناصری را برای آن برشمرده اند به قرار ذیل:
1- اذن بدون رضا قابل تصور نبوده فلذا رضا جزئی از ذات اذن است.
2- کاشف از رضای اذن دهنده است.
3- ایجاد کننده رابطه حقوقی بر اثر اذن فی ما بین اذن دهنده و مأذون خواهد بود.
4- وجود تقدم اذن بر فعل و یا ترک فعلی که اذن به آن تعلق می گیرد.
5- مورد اذن می بایست امری باشد که خود اذن دهنده نیز بتواند انجام دهد.
6- اهلیت تمتع مربوط به مورد اذن نمی شود.
7- اثر بلاواسطه اذن امر وجودی است فلذا اذن مستأجر به اجیر خاص برای کار کردن برای ثالث صحیح نیست.
8- مأذون نمی تواند اذن را رد کند چرا که اذن مستعد استقلال است.
9- اثر اذن اختیار به مأذون است چه در امور مالی و چه در امور غیر مالی
با همه این اوصاف در دعوای تخلیه اذن نقش اساسی دارد و هر جا دعوای تخلیه مطرح باشد اثر اذن در آن رابطه حقوقی و حتی در دعوای تخلیه مصداق خواهد یافت چرا که دعوای تخلیه مبتنی بر وجود اذن است و اگر اذن در این رابطه وجود نداشته باشد طرح دعوای تخلیه مفهوم نداشته و ندارد و می باست دعاوی دیگر همچون خلع ید و.... طرح گردد.

آنچه تا کنون آمد 2 مبحث را ایجاد خواهد نمود:
1- اثر تصرف ناشی از اذن در دعوای تخلیه
2- اثر سقوط یا اسقاط اذن در دعوای تخلیه

1- اثر تصرف ناشی از اذن در دعوای تخلیه:
همانگونه که اشاره گردید اذن اعطای اختیار از سوی اذن دهنده به مأذون است بدین شرح که اذن در تصرف، حقی برای متصرف ایجاد می نماید تا از مال وی به نحو مقتضی بهره مند گردد فلذا آنچه مشخص است این که اذن به عمل متصرف وجهه قانونی می بخشد و موجبات اعتبار تصرف وی را فراهم می آورد فلذا بر همین اساس اگر مأذونیت متصرف احراز گردد دعوای خلع ید غاصبانه از مدعی پذیرفته نخواهد شد و فقط به صرف همین رابطه اذنی فقط می تواند دعوای تخلیه مطرح نماید.
2- اثر سقوط یا اسقاط اذن در دعوای تخلیه:
آنچه مشخص است اذن در طرح دعوای تخلیه و یا خلع ید نقش مهمی را ایفا می نماید.
حال اگر اذن دهنده از عمل خود رجوع نماید و یا قرارداد فی ما بین طرفین خاتمه پذیرد بازهم در چنین حالتی دعوای تخلیه می بایست مطرح گردد و یا دعوای خلع ید نیز قابلیت طرح خواهد داشت.
هر چند عده ای از حقوقدانان معتقد بر این می باشند که با خاتمه اذن ید امانی متصرف تبدیل به ید ضمانی خواهد شد و عمل وی در حکم غصب تلقی گردیده و در نتیجه بایستی علیه متصرف دعوا خلع ید طرح نمود ولیکن این موضوع در رویه محاکم پذیرفته نشده است چرا که اگر تصرفات مأذون بعد از خاتمه اذن را در حکم غصب بدانیم باز هم نمی توان دعوای خلع ید مطرح نمود زیرا شروع تصرف همراه با اذن مالک صورت پذیرفته و قطع استمرا این موضوع به هر دلیل از جمله «موت، جنون، سفه، انقضای مدت، رجوع از اذن و...» موجب طرح دعوای خلع ید نخواهد بود بدین دلیل که عدوان مهمترین عنصر دعوای خلع ید است، قهر و غلبه ای است که همزمان با وضع ید متصرف وجود داشته پس در زمانی که متصرف اذن داشته و پس از قطع به تصرف خود ادامه داده است از آنجایی که تصرف اولیه همراه با اذن بوده است و نه قهر و غلبه در اینجا نیز دعوای خلع ید امکان طرح نداشته و همان دعوای تخلیه مصداق خواهد داشت.

ارکان و عناصر دعوای خلع ید:
عناصری که در شکل گیری دعوای خلع ید نقش اساسی ایفاء می کنند عبارتند از:
1- تصرف در دعوای خلع ید
2- عدوانی بودن در دعوای خلع ید
3- مالکیت در دعوای خلع ید

1- تصرف در دعوای خلع ید:
تصرف در لغت به معنای نفوذ کردن، در اختیار گرفتن، دخالت کردن در کاری و... آمده است، معنای اصطلاحی نیز با توجه به مواد قانونی ظاهراً همسو با تعریف لغوی است.
تصرف یکی از عناصر تشکیل دهنده خلع ید است.
تصرف در لغت به معنای نفوذ کردن، در اختیار گرفتن، دخالت کردن در کاری و... آمده است، معنای اصطلاحی خلیع ید نیز با توجه به مواد قانونی ظاهراً همسو با تعریف لغوی خلع ید است.
تصرف یکی از عناصر تشکیل دهنده خلع ید است.
تصرف را مرحوم دکتر امامی به بهترین نوع و با قلمی شیوا اینگونه تعریف نموده اند: « تصرف که از آن به ید تعبیر می شود عبارت است از سلطه و اقتدار مالی که شخص بر مال مستقیم یا به واسطه غیر دارد و متصرف مال ممکن است در حقیقت مالک آن بوده و یا با اجازه مالک آن را در تصرف داشته باشد، همچنان که ممکن است بر خلاف رضایت مالک بر آن سلطه پیدا کرده و در تصرف غاصبانه خود داشته باشد»
گفتنی است تصرف متفاوت از استیلاء است چرا که در ماده 308 قانون مدنی آمده است: «غصب استیلا بر حق غیر است به نحو عدوان، با این اوصاف تصرف سلطه بر مال بدون قهر و غلبه و عدوان است ولی استیلاء سلطه ای است که با عدوان صورت می پذیرد در نتیجه غصب حکمی که فاقد عنصر عدوان است، تصرف غیر قانونی محسوب می شود نه استیلا تا بتوان خلع ید مطرح نمود.
2- عدوانی بودن در دعوای خلع ید:
ضرورت وجود قهر و غلبه و عدوان در دعوای خلع ید امری انکار ناپذیر است.
عدوان در لغت به معنای زور و ستم و تجاوز و... آمده است.
دکتر جعفر لنگرودی عدوان را اینگونه تعریف کرده است :«عدوان در غصب عبارت است از سوء نیت مستولی مثل اینکه عالماً مال غیر را به تصرف درآورد»
همانگونه که قبلاً نیز اشاره شد یکی از عناصر دعوای خلع ید احراز عدوان در تصرف است و در جایی که غصب حکمی رخ می دهد با توجه به اینکه در این موضوع عنصر عدوان وجود ندارد فلذا دلیلی بر طرح دعوای خلع ید باقی نمی ماند.
به صورت کلی دعوای خلع ید زمانی قابلیت رسیدگی در مراجع قضایی صالح را دارد که علاوه بر تصرف، عنصر عدوان نیز وجود داشته باشد به عبارت دیگر می توان گفت شرط دعوای خلع ید اثبات عنصر عدوان است.
3- مالکیت در دعوای خلع ید:
مالکیت بارزترین نوع از حق عینی است و عبارت است از رابطه ای که به مالک حق همه گونه تصرف و انتفاع را می دهد، مستند قانونی این موضوع را می توان ماده 30 قانون مدنی دانست که مقرر نموده: «هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد...» در فقه نیز این موضوع مورد توجه بوده و به عنوان قاعده تسلیط شناخته شده است بدین شرح که با قاعده فقهی «الناس مسلطون علی اموالهم» آمده است.
مالکیت یکی از مهمترین ارکان دعوای خلع ید است، به عبارت بهتر در دعوای خلع ید خواهان ابتدا در صدد اثبات مالکیت خود نسبت به ملک مورد تنازع می باشد.
در دعوای خلع ید مطابق با رأی وحدت رویه شماره 682 مورخ 1383/10/01 مالکیت رسمی خواهان ملاک است بدین شرح که: «خلع ید از اموال غیرمنقول فرع بر مالکیت است، بنابراین طرح دعوای خلع ید از زمین قبل از احراز و اثبات مالکیت قابل استماع نیست.
طبق رأی وحدت رویه مورد نظر، استماع دعوای خلع ید موکول شده است بر اثبات مالکیت رسمی خواهان و اگر خواهان به هر دلیل نتواند مالکیت خود را به اثبات برساند، قرار عدم استماع دعوا و یا قرار رد دعوای خلع ید صادر می گردد.
با همه این اوصاف هر جا که خواهان نتواند در دعوای خلع ید مالکیت خود را اثبات نماید، شاید بهترین گزینه به جای دعوای خلع ید دعوای تصرف عدوانی باشد که خواهان نیازمند اثبات مالکیت بر ملک موضوع دعوا را ندارد ولی بایستی سبق تصرف خود و لحوق «لاحق بودن» تصرف خوانده دعوا را به اثبات برساند.

حضور وکیل دادگستری در دعاوی نوید وجود آرامش است، وکیل در دعاوی دلیل بر دفاع وکیل از بی عدالتی نیست، حضور وکیل اطمینانی بر دادرسی عادلانه است، وکیل همچون نور چراغ و روشن کننده راه است با همه این اوصاف هنوز در کشور عزیزمان هستند عده ای که فرهنگ استفاده از وکیل را نمی خواهند بر خود باور دارند. وکیل یکی از الزامات هر دعوایی است چرا که وکیل یک بال فرشته عدالت است پس در دعاوی خود از حضور وکیل دادگستری بهره بگیریم، وکیل دادگستری که مورد اعتماد باشد هر چند گروه وکلای رسمی بر این باور است که تمام عزیزانی که در حرفه وکالت می باشند مورد اعتماد و اطمینان می باشند. فلذا وکیل یا وکلای خود را از بین وکلای کانون وکلای دادگستری که دارای پروانه وکالت معتبر می باشند انتخاب نمایید و به یاد داشته باشید حتماً پس از مراجعه به وکیل پروانه وکالت و یا گواهی نامه وکالت او را روئیت نمایید و بدانید برای وکالت دادن به وکیل دادگستری نیازی به حضور در دفاتر اسناد رسمی نیست.

روابط عمومی گروه وکلای رسمی
 

برچسب ها:
جدید ترین مقالات حقوقی
جدید ترین مقالات
جدید ترین سوالات حقوقی
موسسه حقوقی دادآوران نستوه

 

موسسه حقوقی دادآوران نستوه  با استفاده از وکلای پایه یک دادگستری دارای تجربه، می تواند پاسخگوی مشکلات حقوقی شما عزیزان باشد. اعتماد اولین گزینه برای شروع می باشد.
هم اکنون با ما در ارتباط باشید.
دفتر مرکزی: تهران- پاسداران- بوستان دوم- ابتدای گیلان غربی- پلاک 46- طبقه سوم جنوبی با شماره تماس 22881951 - 22873972 - 021
شعبه: شهریار- اندیشه- فاز 1- ابتدای شاهد شرقی- مجتمع اداری کیمیا- طبقه اول- واحد 3 با شماره تماس 65514382 - 021

 

ساعات کاری شنبه تا چهارشنبه از ساعت 9 صبح الی 20  می باشد.