گروه وکلای رسمی | تخلیه عین مستأجره مطابق قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1356 | مقالات حقوقی
ثبت سفارش خدمات:0
کاربر جاری:کاربر میهمان
عضویت در سایت
ورود به حساب کاربری
ثبت شکایات
قوانین سایت
صفحه نخست نقشه سایت تماس با ما
 


تخلیه عین مستأجره مطابق قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1356
تخلیه عین مستأجره چگونه است..؟
شرایط تخلیه عین مستأجره به چه صورت است..؟
تخلیه عین مستأجره مطابق قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1356 چگونه است..؟
رویه محاکم در تخلیه عین مستأجره مطابق قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1356 چگونه است..؟
تخلیه عین مستأجره مطابق قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1356 چه تفاوتی با قوانین روابط مؤجر و مستأجر سال 1362 و 1376 دارد..؟

تخلیه عین مستأجره یکی از دعاوی خاص و ویژه برای حقوقدانان و وکلا است، از این رو به صورت معمول افراد عادی در خصوص تخلیه عین مستأجره در محاکم با مشکلات عدیده ای مواجه می شوند. دعاوی مربوط به تخلیه عین مستأجره می بایست در بادی امر دارای شرایط خاصی باشد و پس از احراز شرایط، وکیل اقدام به طرح دعوای تخلیه عین مستأجره نماید، مقاله پیش رو تهیه شده از سوی وکیل دادگستری از گروه وکلای رسمی و در خصوص تخلیه عین مستأجره مطابق قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1356 را تقدیم میداریم.
درباره تخلیه عین مستأجره مطابق قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1356 بدانیم...

برای درک بهتر در خصوص دعوی تخلیه عین مستأجره موضوع را با طرح یک سئوال شروع می نماییم.
سئوال:
چنانچه مؤجر مغازه خود را 30 سال قبل، اجارهداده باشد و همچنین 27 سال قبل، اجاره منتفی شده و مستأجر ملک را تخلیه نکرده باشد، آیا می بایست برای تخلیه عین مستأجره به مستأجر حق کسب و پیشه و یا سرقفلی پرداخت نمود و سپس اقدام به تخلیه ملک مزبور نمود..؟

در وهله نخست می بایست از میان قوانین مربوط، قانون حاکم را مشخص نمود.
برای تعیین قانون حاکم دو موضوع را می بایست مد نظر قرار داد:
1- زمان شروع قرارداد اجاره «نه زمان انعقاد قرارداد اجاره»
2- شهری که مغازه یا ملک مورد نظر در آن مکان وجود دارد یا «مکانی که موضوع قرارداد اجاره در آن وجود دارد»

الف- زمان شروع قرارداد اجاره:
1- چنانچه شروع قرارداد اجاره قبل از سال 1356 باشد، مطابق ماده 1 قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1356، همین قانون حاکم است، چه قرارداد اجاره ای منعقد شده باشد و چه منعقد نشده باشد، چه مستأجر ابتدائاً مبلغی را به عنوان سرقفلی پرداخت کرده باشد یا که موضوع مشمول قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1356 است.
2- اگر شروع اجاره بعد از سال 1356 و قبل از آبان ماه سال 1365 باشد، در هر حال موضوع مشمول قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1356 است.
3- اگر شروع اجاره بعد از تصویب ماده واحده الحاقی سال 1365 باشد، با دارا بودن مجموع، 3 شرط ذیل مشمول ماده واحده است:
الف- شروع اجاره بعد از تصویب ماده واحده باشد «رأی وحدت رویه سال 1376 داریم»
ب- مطابق ماده واحده، اجاره نامه بایستی با سند رسمی منعقد گردیده باشد، بنابراین اجاره نامه عادی یا شفاهی مشمول ماده واحده سال 1365 نیست.
ج- مؤجر نبایستی مبلغی را به عنوان سرقفلی یا پیش پرداخت گرفته باشد، در غیر این صورت مشمول ماده واحده نیست، حتی اگر شروط 1 و 2 را نیز داشته باشد.
نکته 1- در صورتی که موضوع مشمول ماده واحده سال 1365 باشد، با قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1356 متفاوت بوده که در این صورت بعد از انقضاء مدت اجاره، بدون پرداخت سرقفلی یا حق کسب و پیشه می توان ملک را تخلیه نمود.
نکته 2- در صورتی که یکی از شرایط فوق مفقود باشد، موضوع مشمول قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1356 است و از حیطه ماده واحده سال 1365 خارج می گردد.
4- اگر شروع اجاره بعد از سال 1376 باشد، می توان با توسل و استناد به انقضاء مدت اجاره مطابق قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1376 درخواست تخلیه نمود.
نکته- چنانچه مستأجر ابتدا به مؤجر، سرقفلی پرداخت کرده باشد، بایستی سرقفلی به قیمت روز و طبق نظر کارشناس به مستأجر پرداخت گردد و سپس نسبت به تخلیه اقدام گردد، اما اگر مستأجر، سرقفلی پرداخت نکرده باشد، به استناد قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1376 بدون پرداخت سرقفلی می توان دستور تخلیه گرفت.

ب- مکانی که موضوع قرارداد اجاره در آن وجود دارد:
منظور شهری است که موضوع قرارداد اجاره در آن وجود دارد.
قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1356 در کلیه نقاط کشور لازم الاجرا نیست.
مطابق ماده 31 قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1356، مکان هایی که وزارت دادگستری با جلب نظر از وزارت مسکن و شهرسازی لزوم اجرای آن را آگهی نماید به طور مثال اسلامشهر مشمول قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1356 نمی باشد، چرا که نام آن در فهرست اجرای قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1356 نیامده است، فلذا دادخواست تخلیه به استناد قانون مدنی ارائه می گردد.

رویه دادگاه های اسلامشهر:
در صورتی که مستأجر بتواند اثبات نماید که روز اول یا ابتدائاً مبلغی را تحت عنوان سرقفلی به مؤجر پرداخت کرده است، قاضی محکمه بر مبنای فتوای امام «ره» در تحریر الوسیله، حقی را به عنوان سرقفلی برای مستأجر شناسایی نموده و کارشناس مبلغ سرقفلی را تعیین می نماید و سپس تخلیه صورت می گیرد. امّا چنانچه مستأجر نتواند پرداخت سرقفلی را ثابت نماید، تخلیه مطابق قانون مدنی صورت می گیرد.
نکته- در قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1356، انقضای مدت به تنهایی از اسباب تخلیه محسوب نمی شود، در واقع قرارداد اجاره با اراده قانونگذار تجدید می گردد، قانونگذار در سال 1356 اراده طرفین را محترم نشمرده است و از ماده 10 قانون مدنی نیز پیروی نکرده است.
حال با توجه به اینکه در قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1356 انقضای مدت، منجر به تخلیه نمی گردد اما شرایطی وجود دارد که در صورت اثبات هر یک از آنها در دادگاه صالح، می توان درخواست تخلیه نمود.
شرایط مورد اشاره در 3 دسته مورد بررسی قرار می گیرد:

دسته اول:
در این تقسیم بندی مستأجر مرتکب تخلفاتی شده است که بدون پرداخت سرقفلی یا حق کسب و پیشه به ایشان، محکوم به تخلیه خواهد شد.
1- تغییر شغل بدون رضایت مؤجر به شغل غیر مشابه:
ملاک شباهت یا غیر از آن، عرف می باشد و مرجع احراز عرف، دادگاه صالح است.
نکته- قبل از شروع به دعوا بهترین راهکار گرفتن تأمین دلیل است.

2- تعدی و تفریط مستأجر:
در ماده 487 قانون مدنی، تعدی و تفریط نیز از موارد فسخ اجاره به شمار می رود که در واقع با بند 8 ماده 14 قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1356 متفاوت می باشد.
در قانون مدنی، تعدی و تفریط در صورتی منجر به فسخ قرارداد اجاره می گردد که مؤجر قادر به منع مستأجر نباشد، اما در قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1356 اگر مؤجر قادر به منع بوده باشد، بازهم حق تخلیه برای مالک ایجاد شده است.

3- عدم پرداخت اجاره بها در موعد مقرر:
در قانون مدنی، عدم پرداخت اجاره بها از موارد فسخ اجاره محسوب نمی شود اما قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1356 شرط مذکور را پذیرفته و میان اجاره نامه رسمی و اجاره نامه عادی، برای تخلیه تفاوت قائل شده است:
الف- اجاره نامه رسمی:
چنانچه اجاره نامه رسمی باشد، ابتدا می بایست به دفترخانه تنظیم سند «اجاره نامه رسمی» مراجعه نمود، دفترخانه اخطار 10 روزه می فرستد برای مستأجر مبنی بر اینکه اجور معوقه را پرداخت نماید، حال اگر مستأجر ظرف 10 روز اجور معوقه را نپردازد، مؤجر می تواند از همان دفترخانه تقاضای صدور اجرائیه «تخلیه» را درخواست نماید.
اجرائیه به مستأجر ابلاغ می گردد و می توان تخلیه را از طریق اجراء ثبت انجام داد.
چنانچه بعد از ابلاغ اجرائیه و ظرف 10 روز مستأجر اقدام به پرداخت نمود، تخلیه صورت نمی گیرد و مؤجر می تواند به دادگاه مراجعه نموده و درخواست تخلیهنماید که البته مستأجر می تواند 20% جریمه بدهد و دادگاه دعوی تخلیه را مختومه اعلام نماید.

ب- اجاره نامه عادی یا شفاهی:
مؤجر ابتدا باید اظهارنامه رسمی بدهد، اظهارنامه رسمی از آن دسته اظهارنامه هایی محسوب می شود که موضوعیت دارد.
تنظیم اظهارنامه می بایست کامل و دقیق صورت گیرد و به روابط استیجاری مؤجر و مستأجر استناد نمود و همچنین مبلغ اجاره بها و تعداد اجور معوقه و نیز سمت اظهارنامه دهنده باید قید گردد.
در اظهارنامه مذکور مدت 10 روز به مستأجر مهلت می دهیم تا اجور معوقه را پرداخت نماید در صورت استنکاف مستأجر از پرداخت اجاره بها، مؤجر می تواند به استناد اظهارنامه درخواست تخلیه نماید. البته مستأجر می تواند در جلسه اول دادرسی و قبل از صدور حکم، اجور معوقه به علاوه 20% جریمه در صندوق دادگستری تودیع نماید و از ارفاق استفاده نماید و مانع ازتخلیه گردد.
نکته- مستأجر فقط می تواند 1 بار از این ارفاق بهره مند گردد.

دسته دوم:
در این تقسیم بندی، مستأجر مرتکب تخلفی شده و مؤجر باید نصف سرقفلی یا حق کسب و پیشه را به مستأجر پرداخت نماید و سپس حکم تخلیه صادر گردد که ناظر به یک مورد به شرح ذیل می باشد.
انتقال به غیر:
در بحث انتقال به غیر فروض مختلفی متصور است:
1- اگر مستأجر حق انتقال به غیر داشته باشد می تواند مطابق قرارداد و بدون اجازه مالک به شخص دیگر، به همان شغل یا شغل مشابه منتقل کند.
2- چنانچه در اجاره نامه قید نشده باشد که مستأجر حق انتقال به غیر را دارد یا خیر، اصل بر این است که مستأجر حق انتقال به غیر را ندارد.اما مطابق قانون مدنی و با توجه به قاعده تسلیط، در صورت سکوت، مستأجر حق انتقال به غیر را دارد.
3- در برخی موارد حق انتقال به غیر از مستأجر سلب می شود.
4- چنانچه اجاره نامه ای در بین نباشد، مستأجر حق انتقال به غیر را ندارد.
نکته 1- در صورتی که مستأجر حق انتقال به غیر نداشته باشد، اما بر خلاف امر انتقال دهد، مؤجر از دادگاه درخواست تخلیه می نماید و دادگاه جهت تعیین و پرداخت نصف سرقفلی به مستأجر، موضوع را به کارشناسی ارجاع می نماید.
نکته 2- انتقال از شرکت به شرکاء یا برعکس، انتقال به غیر محسوب می شود، زیرا مطابق با اصل استقلال، شخصیت شرکاء از مدیران و شرکت مستقل است.

دسته سوم:
در این تقسیم بندی، مؤجر حق تخلیه را پس از پرداخت کامل سرقفلی یا حق کسب و پیشه دارد که به شرح ذیل می باشد:
1- احداث بنای جدید
احداث بنای جدید دارای شرایطی بدین شرح می باشد:
الف- انقضاء مدت
ب- اخذ پروانه جدید
ج- آمادگی پرداخت سرقفلی، مطابق نظر کارشناس در مرحله اجرای حکم

2- نیاز شخصی مؤجر برای کسب یا پیشه یا تجارت که لازمه شرایط ذیل می باشد:
الف- اثبات انقضاء مدت
ب- اثبات نیاز شخصی مؤجر «فقط نیاز شخصی مؤجر و نه فرزندان و...»
ج- بالفعل بودن نیاز مؤجر

3- مناسب بودن محل کسب برای سکونت مالک یا فرزندان، پدر، مادر یا همسرش

رویه دادگاه ها:
الف- اگر اجاره منقضی شده باشد:
خواسته تخلیه می باشد و نیازی به صدور فسخ اجاره نامه نیست.

ب- اگر مدت اجاره منقضی نشده باشد:
اگر مدت اجاره منقضی نشده باشد یا انتقال به غیر صورت گرفته و یا اجاره بها پرداخت نگردیده است، خواسته صدور حکم مبنی بر فسخ اجاره نامه و تخلیه در دادخواست قید می گردد که البته موضوع جنبه تأسیسی دارد و دادگاه حکم فسخ صادر می نماید و اثر فسخ شروع می شود.

تأکید بر وجود وکیل دادگستری در دعاوی است، وکیل دادگستری می تواند یکی از الزامات باشد، وکیل از اطاله دادرسی جلوگیری می نماید، وکیل دادگستری دارای اطلاعات حقوقی است، وکیل دادگستری رویه محاکم را میداند. برای همراه داشتن بهترین وکلای دادگستری با ما در ارتباط باشید.


روابط عمومی گروه وکلای رسمی
 


تهیه شده توسط مهدیه مهری وکیل دادگستری

بازديد : 435