دستور تخلیه معمولاً در خصوص اجاره کاربرد دارد و خواهان دعوا مالک ملکی است که تقاضا دارد بنا به دلائلی دستور تخلیه آن را بگیرد چرا که مستأجر از تخلیه خودداری می نماید ولی به طور کلی دستور تخلیه و یا تخلیه فوری یکی از موارد پر کاربرد در مراجع قضایی می باشد چرا که امکان دارد هر شخصی نسبت به تعهدات خود وفادار نباشد و منجر به رسیدگی قضایی شود، دستور تخلیه نیز نوعی رسیدگی قضایی است چرا که صدور دستور تخلیه می بایست به موجب رأی از مراجع قضایی صالح باشد و هیچ شخصی نمی تواند شخصاً اقدام به تخلیه ملک خود نماید از این رو بر آن شدیم تا در خصوص دستور تخلیه و تفاوت آن با تخلیه فوری و نیز حکم تخلیه و همچنین نحوه گرفتن دستور تخلیه و مرجع صالح به رسیدگی و صدور دستور تخلیه و حکم تخلیه و موضوعات مرتبط با دستور تخلیه را در مقاله پیش رو که توسط وکلای دادگستری از سوی گروه وکلای رسمی و در خصوص دستور تخلیه گردآوری شده است را به شما عزیزان تقدیم داریم. دستور تخلیه چیست؟ چگونه دستور تخلیه بگیریم؟ شرایط گرفتن دستور تخلیه چیست؟ مراحل صدور دستور تخلیه چگونه است؟ برای گرفتن دستور تخلیه به کجا مراجعه کنیم؟ فرق دستور تخلیه و تخلیه فوری و حکم تخلیه چیست؟ درباره دستور تخلیه بدانیم.

تخلیه در معنای لغوی عبارت است از خالی کردن جایی از افراد یا اشیاء، خارج کردن کسی از جایی، ترک کردن و... با این حال در قوانین تعریفی در خصوص دستور تخلیه وجود ندارد ولی می توان تخلیه را اینگونه تعریف نمود که تخلیه عبارت است از تخلیه ملک از تصرف شخصی که مستحق تصرف نبوده مانند تخلیه مورد اجاره پس از انقضاء مدت که به دستور تخلیه معروف است.
تخلیه در فقه مترادف با تسلیم و قبض آمده است.
در رویه، دادگاه ها تخلیه را ویژه امور قراردادی و اذنی دانسته و دعوای تخلیه و یا تقاضای دستور تخلیه که توسط مالک مال غیر منقول بر علیه متصرفی اقامه می گردد که مالکیت او توسط متصرف مورد قبول می باشد بدین شرح که در دعوای تخلیه و یا دستور تخلیه مالکیت مالک در عین مستأجره محل تنازع و اختلاف نمی باشد.

ماهیت حقوقی دستور تخلیه چیست؟
دلیل تخلیه «دستور تخلیه» را می توان زوال رابطه قراردادی و یا اذن دانست بدین معنی: زمانی که رابطه قراردادی قطع گردید تخلیه «دستور تخلیه» ماهیت حقوقی خواهد یافت و قبل از آن تخلیه «دستور تخلیه» ماهیت حقوقی نخواهد داشت.
در تخلیه «دستور تخلیه» موضوع اصلی قرارداد است و قطع آن آثار حقوقی به همراه دارد، قطع رابطه قراردادی می تواند با وجود شرایط ذیل به وجود آید:
1- پایان توافق مورد نظر و یا همان خاتمه قرارداد
2- به اعتبار شرایط ضمن عقد یعنی ممکن است به واسطه تخلف از مقررات، رابطه قراردادی موجبات قطع را فراهم آورد.
ماهیت تخلیه «دستور تخلیه» در عقود لازم و جایز به تفکیک:
1- مفهوم تخلیه  در عقود لازم بدین شرح:
1- تخلیه «دستور تخلیه» در عقداجاره
2- تخلیه در عقد بیع
3- تخلیه در عقد رهن
4- تخلیه در عقد مزارعه
5- تخلیه در عقد صلح

2- مفهوم تخلیه در عقود جایز
1- تخلیه در عقد عاریه
2- تخلیه در عقد ودیعه
3- تخلیه در عقد شرکت
4- تخلیه در عقد هبه

1- مفهوم تخلیه در عقود لازم:
عقد لازم را قانونگذار در ماده 185 قانون مدنی اینگونه تعریف نموده که: «عقد لازم را هیچ یک از طرفین حق فسخ آن را ندارد مگر در موارد معین» با عنایت به تعریف تخلیه و تعریف عقد لازم رابطه تخلیه در عقود لازم به صورت اجمالی مورد بررسی قرار می گیرد:
1- تخلیه «دستور تخلیه» در عقد اجاره:
تخلیه مورد نظر این مقاله دستور تخلیه می باشد که این دستور تخلیه در عقد اجاره کاربرد دارد و بیشترین هدف مقاله پیش رو معرفی تخلیه یا همان دستور تخلیه عقد اجاره می باشد و در کنار دستور تخلیه عقد اجاره تخلیه دیگر عقود را به صورت اجمالی معرفی می نماییم.
عقد اجاره را می توان یکی از مهمترین عقود معین دانست، از همین رو قانونگذار در قانون مدنی عقد اجاره را اینگونه تعریف نموده که: «اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می گردد» تخلیه یا همان دستور تخلیه در عقد اجاره زمانی به مرحله اجرا گذارده می شود که عقد اجاره به نحوی از انحاء منحل شده باشد.
مواردی که موجب انحلال عقد اجاره و تخلیه «صدور دستور تخلیه» می باشند عبارتند از:
الف- دستور تخلیه مبنی بر بطلان عقد اجاره بنا به دلائلی از جمله تلف مورد اجاره و...
ب- دستور تخلیه مبنی بر فسخ عقد اجاره بنا به دلائلی از جمله خیارات و...
ج- دستور تخلیه مبنی بر پایان یا منقضی شدن مدت اجاره و...
در قانون روابط مؤجر و مستأجر به مؤجر این حق داده شده است که در موارد خاص و با فسخ اجاره اقدام به تخلیه «دستور تخلیه» مورد اجاره از طریق قانون نماید البته گفتنی است فرقی بین تخلیه و یا دستور تخلیه وجود ندارد ولی بین حکم تخلیه و تخلیه فوری« تخلیه، دستور تخلیه» تفاوت وجود دارد.
تخلیه فوری، دستور تخلیه، تخلیه:
برای اینکه مؤجر بتواند از مزایای قانونی تخلیه «دستور تخلیه» بهره مند شود می بایست شرایطی را خود مهیا نماید بدین شرح:
1- قرارداد اجاره می بایست با قید مدت باشد.
2- قرارداد اجاره می بایست در 2 نسخه تنظیم شود.
3- قرارداد اجاره می بایست به امضاء 2 نفر شاهد برسد.
عقد اجاره ممکن است به موجب سند عادی و یا سند رسمی منعقد گردد که تخلیه فوری و دستور تخلیه هر کدام به صورت جداگانه مورد ارزیابی قرار می گیرد.
الف- در عقد اجاره با سند عادی با وجود شرایط فوق و انقضاء مدت اجاره چنانچه مستأجر از تخلیه مورد اجاره خودداری نماید بنا به تقاضای مؤجر یا قائم مقام او با تقدیم دادخواست به شورای حل اختلاف تخلیه فوری و یا دستور تخلیه توسط اجرای احکام دادگستری و ظرف مهلت یک هفته صورت خواهد پذیرفت.
ب- در عقد اجاره با سند رسمی و پس از انقضاء مدت اجاره چنانچه مستأجر از تخلیه مورد اجاره خودداری نماید بنا به تقاضای مؤجر یا قائم مقام او تخلیه فوری یا دستور تخلیه توسط دایره اجرای ثبت و ظرف مهلت یک هفته صورت خواهد پذیرفت.

فرق تخلیه، تخلیه فوری و دستور تخلیه با حکم تخلیه چیست؟
هرگاه در عقد اجاره عادی شرایط مذکور رعایت نگردد دادگاه دستور تخلیه فوری صادر نخواهد کرد بدین معنی که عدم رعایت شرایط شکلی اجاره نامه از سوی مؤجر رسیدگی به موضوع را از فوریت خارج کرده و همچون دیگر دعاوی با تعیین وقت رسیدگی و دعوت از طرفین و... به عمل خواهد آمد و به جای صدور دستور تخلیه و یا همان تخلیه فوری پس از گذشت مدت زمانی به نسبت طولانی حکم تخلیه صادر خواهد شد.
نکته 1- چنانچه مؤجر مبلغی به عنوان ودیعه، قرض الحسنه و... از مستأجر دریافت نموده باشد، صدور دستور تخلیه منوط به استرداد ودیعه، قرض الحسنه و... به دایره اجرای ثبت و یا صندوق دادگستری می باشد.
نکته 2- چنانچه مؤجر مدعی حقی نسبت به مال مزبور به نحوی از انحاء اعم از اجاره معوقه، قبض آب و برق و... باشد می تواند قبل از صدور دستور تخلیه اقدام به توقیف ودیعه یا... نماید.
نکته 3- اجرای دستور تخلیه نیاز به صدور اجرائیه ندارد و مأمور مکلف خواهد بود به مستأجر ابلاغ نماید که ظرف 24 ساعت نسبت به تخلیه اقدام نماید و در غیر این صورت طبق دستور تخلیه اقدام می گردد.
نکته 4- در مواردی خاص مستأجر می تواند از مقام قضایی تقاضای استمهال برای تخلیه نماید و مقام قضایی می تواند به مدت 1 ماه برای تخلیه به او مهلت دهد و پس از مهلت دستور تخلیه قابل اجرا خواهد بود.

2- تخلیه در عقد بیع:
بیع مطابق با ماده 380 قانون مدنی عبارت است از: «تملیک عین به عوض معلوم» و یکی از مهمترین آثار عقد بیع تسلیم مورد معامله است که در فقه با عنوان اقباض و تخلیه نیز آمده است و در حقوق مسلط کردن خریدار بر مال مورد بیع را تسلیم می نامند، با توجه به این اوصاف موضوع روشن است و برای درک بهتر در قالب یک مثال توضیحاتی داده می شود بدین شرح که فرض کنید «الف» اقدام به خرید ملکی از «ب» می نماید و ضمن عقد بیع شرط می شود که فروشنده نسبت به تخلیه ملک مورد معامله تا فرجه زمانی مشخصی اقدام و ملک را به خریدار تحویل نماید، هر چند دادخواست مورد نظر الزام به تحویل مبیع می بایست باشد و ربطی به تخلیه «دستور تخلیه» ندارد لیکن تحویل مبیع به خریدار مستلزم تخلیه ملک خواهد بود.

3- تخلیه در عقد رهن:
عقد رهن در ماده 771 قانون مدنی اینگونه تعریف شده است: «عقدی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به داین می دهد» برای مثال امروزه به رهن گرفتن مال از سوی بانک ها امری است متداول و این امر با اجازه تصرف در مال مورد رهن توسط راهن «رهن دهنده» صورت می پذیرد با این وصف که سند ملک مال مرهونه در رهن بانک قرار می گیرد ولیکن خود راهن مجاز به تصرف و سکونت در ملک می باشد، با این اوصاف اگر راهن از پرداخت دین امتناع نماید مرتهن «رهن گیرنده» مکلف خواهد بود از طریق اداره ثبت و یا دادگستری اقدام به مطالبه طلب خویش نماید به عبارت ساده اگر راهن نسبت به پرداخت دین خود اقدام ننماید بانک می تواند به استناد سند رهنی تخلیه راهن را از ملک از دایره ثبت و یا دادگاه تقاضا نماید.

4- تخلیه در عقد مزارعه:
عقد مزارعه در ماده 518 قانون مدنی اینکونه تعریف شده است: «مزارعه عقدی است که به موجب آن احد طرفین زمینی را برای مدت معین به طرف دیگر می دهد که زراعت کرده و حاصل را تقسیم نماید» با این وصف پس از پایان مدت عامل می بایست زمین مورد عقد را تخلیه نماید و همچنین اگر بنا به دلائلی عقد مزبور فسخ یا منفسخ و... شود عامل می بایست زمین را تخلیه و به مالک مسترد نماید و هرگاه به هر دلیل از تحویل زمین امتناع نماید، خواهان می تواند به استناد عقد مزارعه تخلیه وی را از دادگاه خواستار گردد.

5- تخلیه در عقد صلح:
عقد صلح در ماده 752 قانون مدنی اینگونه تعریف شده است: «صلح ممکن است... یا در مورد معامله و غیر آن واقع شود» و ماده 758 قانون مدنی مقرر نموده که صلح می تواند نقش هر یک از معاملات اعم از معوض و غیر معوض و... را ایفا نماید و عقد صلح نتیجه معامله را می دهد ولی شرایط و احکام مخصوص آن معامله را نخواهد داشت، با این اوصاف هرگاه مال الصلح به تصرف و قبض متصالح داده شود و با توجه به اینکه عقد مبتنی بر قرارداد می باشد، پس دعوای تخلیه در این مورد قابلیت طرح خواهد داشت.

2- مفهوم تخلیه  در عقود جایز:
عقد جایز را قانونگذار در ماده 186 قانون مدنی اینگونه تعریف نموده که: «عقد جایز عقودی هستند که هر یک از طرفین بتواند هر وقتی بخواهد آن را فسخ نماید» با عنایت به تعریف تخلیه و تعریف عقد جایز رابطه تخلیه در عقود جایز به صورت اجمالی مورد بررسی قرار می گیرد:
1- تخلیه در عقد عاریه:
عقد عاریه در ماده 635 قانون مدنی اینگونه تعریف شده است: «عاریه عقدی است که به موجب آن احد طرفین به طرف دیگر اجازه می دهد که از عین مال او مجاناً منتفع گردد» بنابراین در صورت مطالبه مال از سوی معیر مکلف به اعاده مال می باشد و در صورت عدم اعاده مال اقامه دعوای تخیله قابل تصور است چرا که در عقد عاریه قرارداد وجود دارد و مالک نمی تواند با وجود قرارداد تقاضای خلع ید نماید.

2- تخلیه در عقد ودیعه:
عقد ودیعه در ماده 607 قانون مدنی اینگونه تعریف شده است: «ودیعه عقدی است که به موجب آن یک نفر مال خود را به دیگری می سپارد که مجانی آن را نگاه دارد و این موضوع مورد قبول او نیز می شود پس هرگاه مودع مال ودعی «غیر منقول» را مطالبه نماید و با امتناع مستودع رو به رو گردد با توجه به وجود قرارداد دعوای تخلیه می تواند طرح نماید.
نکته- عدم استرداد ودیعه جهت دریافت حق الزحمه مطابق رأی شعبه 2 دیوان عالی کشور به شماره 689 خیانت در امانت تلقی نمی گردد.

3- تخلیه در عقد شرکت:
شرکت در ماده 571 قانون مدنی اینگونه تعریف شده است: «شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شی واحد به نحو اشاعه» تصور نمایید 2 نفر با یکدیگر ملکی را مشاعاً خریداری نموده ولیکن شریک دیگر کل ملک را تصرف می نماید حال با توجه به اینکه شرکا در جزء جزء مال شریک می باشند و مالکیت به صورت مستقل وجود ندارد دعوای خلع ید وجاهت قانونی ندارد و دعوای تخلیه می توان مطرح نمود.

4- تخلیه در عقد هبه:
عقد هبه در ماده 759 قانون مدنی اینگونه تعریف شده است: «هبه عقدی است که به موجب آن یک نفر مالی را مجاناً به کس دیگری تملیک می نماید» ولیکن مطابق ماده 803 قانون مدنی واهب این اختیار را دارد که با بقای عین موهوبه تحت شرایطی از هبه رجوع نماید حال چنانچه مال موهوبه غیر منقول باشد و واهب قصد استرداد آن را داشته باشد و متهب از استرداد امتناع نماید با توجه به وجود قرارداد واهب می تواند اقامه دعوای تخلیه نماید.
نکته 1- به طور کلی در اقامه دعوای تخلیه تصرف طرف مقابل قراردادی است و مسبوق به اذن می باشد برای همین دعوای خلع ید کاربرد ندارد.
نکته 2- در تمامی عقود منظور از تخلیه، تحویل یا استرداد مال «عین غیر منقول» بوده است.

امور وکالتی از جمله اموری است که فقط وکیل دادگستری می تواند در خصوص آن اظهار نظر نماید، وکیل یا وکلای دادگستری می توانند در تمام نقاط کشور قبول وکالت نمایند و امور وکالتی را انجام دهند، حضور وکیل دادگستری در پرونده اطمینان خاطر را برای یک دادرسی عادلانه به ارمغان خواهد آورد و این وکیل دادگستری است که از قوانین اطلاع دارد هر شخص با هر مقدار اطلاعات حقوقی مطمئناً نیازمند یک وکیل دادگستری است چه بسا بسیاری از وکلای دادگستری در امور شخصی و حقوقی خود نیز از وکیل دادگستری بهره می جویند چرا که وکیل دادگستری به عنوان شخصی بی طرف با دیدی باز به استقبال موضوع می رود پس حضور وکیل دادگستری در دعاوی یک الزام است.

روابط عمومی گروه وکلای رسمی