ثبت اسناد یکی از مهمترین موضوعات حقوقی، افراد جامعه است چرا که با ثبت اسناد دغدغه خاطر اشخاص به مراتب کمتر می شود. ثبت اسناد دارای آثاری است از این رو اشخاص معمولاً در خصوص ثبت اسناد دارای حساسیت می باشند. ثبت اسناد دارای اقسام مختلفی است، از این رو بر آن شدیم در خصوص اقسام ثبت اسناد مقاله ای که توسط وکیل پایه یک دادگستری تهیه شده است را از سوی گروه وکلای رسمی تقدیم علاقه مندان نماییم. اقسام ثبت اسناد چیست؟ ثبت اجباری اسناد چگونه است؟ ثبت اختیاری اسناد چگونه است؟ تفاوت ثبت اختیاری و ثبت اجباری چیست؟ درباره اقسام ثبت اسناد بدانیم.

اقسام ثبت سند:
1- ثبت اجباری اسناد «ثبت املاک الزامی است مستند به ماده 47 قانون ثبت»
2- ثبت اختیاری اسناد «ثبت اسناد اختیاری است مگر در موارد ماده 46 قانون ثبت»
ثبت اجباری اسناد:
1- آنچه قابل توجه و همچنین شایان ذکر می باشد، اینکه «ثبت املاک، الزامی است» و متصرفین با مراجعه به سازمان ثبت مکلف به ثبت کلیه اموال غیرمنقول می باشند.
ثبت اختیاری اسناد:
2- در مقابل ثبت اجباری اسناد، ثبت اسناد اختیاری قرار دارد به عبارت بهتر با استناد به ماده 46 قانون ثبت، شایسته آن است که گفته شود، اصل در ثبت اسناد، اختیاری بودن است مگر در موارد، مذکور در ماده مورد اشاره.
اختیاری بودن ثبت اسناد و موارد استثنائی آن:
مطابق ماده 46 قانون ثبت که مقرر نموده: «ثبت اسناد اختیاری است مگر در موارد زیل:
1- کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد.
2- کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است.
«در هر 2 مورد سند مالکیت صادر شده باشد»

آیا رعایت مواد 46، 47 و 48 از قانون ثبت اسناد و املاک لازم و ضروری است یا خیر؟
مطابق نظریه مشورتی شماره 5844/7 مورخ 1362/11/23 اعلام گردیده است، به لحاظ عدم وجود و تصویب نشدن قانونی که ناسخ مواد مورد اشاره باشد، مقررات مواد یاد شده به قوت خود باقی است و با توجه به آنکه شورای نگهبان در خصوص غیر شرعی بودن آن مواد اظهار نظر نشده لازم الرعایه است.
سایر موارد الزامی بودن ثبت سند با تحقق شرایط ماده 47 قانون ثبت:
مطابق ماده 47 قانون ثبت که مقرر می دارد: «در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند، ثبت اسناد ذیل اجباری است:
1- کلیه عقود و معاملات راجعه به عین یا منافع اموال غیرمنقوله که در دفتر املاک ثبت نشده.
2- صلح نامه، هبه نامه و شرکت نامه»
با عنایت به ماده 47 قانون ثبت، با 2 شرط، الزام به ثبت اسناد در ماده ذکر شده است:
1- وجود دفتر اسناد رسمی و اداره ثبت اسناد در محل، فلذا چنانچه در محلی اداره ثبت یا دفتر اسناد رسمی وجود نداشته باشد، صحت صلح نامه، هبه نامه، شرکت نامه و همچنین ثبت معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیرمنقول ثبت نشده، الزامی نخواهد بود.
2- رئیس قوه قضائیه، لزوم ثبت اسناد را در محل مقتضی دانسته و آگهی شود. در این صورت و از تاریخی که آگهی ذکر شده است، ثبت معاملات اجباری خواهد بود.

نکات:
1- ملاک شمول ماده 46 و یا 47 قانون ثبت، ثبت ملک در دفتر املاک خواهد بود، بنابراین چنانچه ملکی در دفتر املاک ثبت نشده باشد از شمول ماده 46 قانون ثبت خارج است.
2- بند 2 ماده 47 قانون ثبت، اختصاص به اموال غیرمنقول ندارد. فلذا ذکر این 3 نوع سند «صلح نامه، هبه نامه، شرکت نامه» برای آن است که، ثبت آنها چه مربوط به اموال منقول و چه غیرمنقول باشد، در نقاط مشخص شده الزامی است.
3- اداره ثبت شرکت هادر تهران و دوایر ثبت شرکت ها در شهرستان ها در ثبت شرکت نامه، قائم مقام دفترخانه های اسناد رسمی می باشند.
4- در حال حاضر با عنایت به حوزه فعالیت دفاتر اسناد رسمی و همچنین بر اساس بخش نامه و آگهی های موجود، ثبت اسناد نسبت به بند 1 ماده 47 قانون ثبت در سراسر کشور الزامی است.
ضمانت اجرای عدم ثبت اسنادی که مطابق مواد 46 و 47 قانون ثبت اجباری اعلام شده است:
ماده 48 قانون ثبت مقرر داشته: «سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد»
بنابراین سندی که مطابق مقررات قانونی مورد اشاره می بایست به ثبت برسد و به ثبت نرسیده است وفق ماده 48 قانون ثبت، در دادگاه و ادارات قابل پذیرش نخواهد بود.
البته گفتنی است رویه محاکم با ماده مورد اشاره بسیار متفاوت می باشد.
استثنائات مواد 46 و 47 قانون ثبت:
مواردی در قانون ثبت و دیگر قوانین وجود دارد که معاملات با سند عادی را معتبر شناخته است، فلذا علیرغم تأکید بر الزامی بودن موارد مذکور در ماده 46 و 47 قانون ثبت استثنائاتی نیز وجود دارد.
معاملاتی که با سند عادی معتبر می باشند بدین شرح است:
1- اجاره محل های مسکونی و اداری و کسب و پیشه:
یکی از موارد استثناء،اجاره محل های مسکونی یا اداری و محل های کسب و پیشه است که در ماده 1 قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 1356/05/02 مقرر نموده: «هر محلی که برای سکنی یا کسب و پیشه یا تجارت، یا به منظور دیگری اجاره داده شود یا بشود، در صورتی که تصرف متصرف، بر حسب تراضی با مؤجر یا نماینده قانونی او به عنوان اجاره یا صلح نامه و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد، اعم از اینکه نسبت به مورد اجاره، سند رسمی یا عادی تنظیم شده یا نشده باشد، مشمول مقررات این قانون است.»
در قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 1376 مشابه همین ماده آمده است و البته در خصوص اجاره نامه های عادی که در مورد املاک ثبت شده تنظیم شده است، در اجرای مفاد اسناد رسمی نیز اعتبار داده شده است.

2- وصیت نامه:
وصیت نامه، اعم از عهدی یا تملیکی، احتمال دارد خودنوشت، سرّی یا شفاهی باشد «غیررسمی»
چنین وصیت نامه هایی چنانچه مطابق قانون امور حسبی تنظیم شود معتبر است و استثنائی بر مواد 46، 47 و 48 قانون ثبت است.
نکته 1- این استثناء از زمان اجرای قانون راجع به طرز تنظیم و وصیت نامه مصوب 1317/11/23 است و قبل از آن وصیت نامه شامل مواد 46، 47 و 48 قانون ثبت بوده است.
نکته 2- قانون راجع به طرز تنظیم وصیت نامه دارای 24 ماده بوده که عیناً در مواد 276 الی 299 قانون امور حسبی ذکر شده است.
3- ماده 147 اصلاحی قانون ثبت:
با عنایت بر قائل شدن اعتبار برای اسناد عادی، می توان یکی از استثنائات مواد 46، 47 و 48 قانون ثبت دانست.
در خصوص ماده 147 اصلاحی قانون ثبت، پیشتر مقاله ای با همین عنوان در سایت منتشر گردید که برای اطلاع از جزئیات آن کلیک نمایید.
4- تبصره ماده 7 قانون اراضی شهری مصوب 1366/06/22:
تبصره ماده 7 قانون اراضی شهری مصوب 1366/06/22 مقرر می دارد: «در مورد کسانی که به تاریخ قبل از قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری مصوب 1358/04/05، با اسناد عادی دارای زمین بوده و در مهلت های تعیین شده قبلی، از طرف مراجع مربوطه تشکیل پرونده داده اند و یا در شهر هایی که تا کنون مهلت های مذکور برای تشکیل پرونده اعلام نشده است، در صورتی که تاریخ تنظیم سند عادی و صحت معامله از طرف مراجع ذیصلاح قضایی تأیید گردد، برابر ظوابطی که در آیین نامه اجرایی این قانون تعیین می شود، اجازه عمران داده خواهد شد.»
این تبصره نیز یکی از استصنائات مواد 46، 47 و 48 قانون ثبت است.

قانون ثبت یکی از پیچیده ترین قوانین کشور می باشد که نیازمند وکلای متخصص در امور ثبتی می باشد، وکیل دادگستری متخصص در امور ثبتی بهترین یاری رسان شما خواهد بود، وکیل دادگستری متخصص در امور ثبت دارای توانایی در امور ثبتی است، برای پرونده ثبتی خود الزاماً وکیل متخصص در امور ثبت را بخواهید. به یاد داشته باشید وکیل دادگستری شخصی است که از کانون وکلای دادگستری موفق به اخذ پروانه وکالت شده است، پس حتماً پروانه وکیل دادگستری را روئیت نماید تا مبادا به جای وکیل دادگستری به دلالان مراجعه و موجبات تضییع حقوق خود را فراهم نیاورید.
روابط عمومی گروه وکلای رسمی