ثبت اسناد رسمی را یکی از مهمترین موارد حفظ اعتبار این اسناد می توان دانست چرا که ثبت اسناد رسمی از سوء استفاده های احتمالی جلوگیری به عمل خواهد نمود و دیگری نمی تواند بدون دلیل مدعی مالکیت گردد. ثبت اسناد رسمی دارای آثار مهم دیگری نیز می باشد. در این مقاله که توسط وکیل پایه یک دادگستری از گروه وکلای رسمی تهیه شده است، سعی بر آن شده نسبت به آثار ثبت اسناد رسمی اطلاعات مکفی خدمت شما بزرگواران ارادئه تا در خصوص آثار ثبت اسناد رسمی و دلیل تأکید بر ثبت اسناد رسمی بیشتر بدانید. آثار ثبت اسناد رسمی چیست؟ چه آثاری بر ثبت اسناد رسمی متصور است؟ عدم ثبت اسناد رسمی چه آثاری را به همراه دارد؟ درباره آثار ثبت اسناد رسمی بدانیم.

یکی از آثار ثبت اسناد رسمی، اعتبار این اسناد است بدین شرح که:
قانونگذار نسبت به اسنادی که مطابق قوانین و مقررات، تنظیم شده باشند اعتبار قائل بوده و تا زمانی که خلاف آن ثابت نشود معتبر شناخته شده است.
آثار ثبت و اعتبار اسناد ثبت شده بدین شرح است:
1- اعتبار محتوا و امضاء اسناد رسمی
2- اعتبار مندرجات اسناد رسمی
3- دعاوی مخالف با مندرجات اسناد رسمی
4- صدور اعتبار اسناد رسمی در برابر اشخاص
5- لازم الاجرا بودن اسناد رسمی
6- خارج از شمول بودن تودیع خسارت احتمالی در دعاوی مستند به اسناد رسمی «تأمین خواسته»
7- خارج از شمول مرور زمان و امکان صدور اجرائیه در هر زمان
8- بی اعتباری رأی داور در خصوص مخالفت با مندرجات سند رسمی تنظیم شده
9- وجود جنبه ثبوت و اثبات اسناد رسمی
10- اعتبار رونوشت اسناد ثبتی

1- اعتبار محتوا و امضاء اسناد رسمی:
ماده 70 قانون ثبت مقرر نموده: «سندی که مطابق قوانین به ثبت رسیده رسمی است، تمام محتویات و امضاء های مندرج در آن معتبر خواهد بود. مگر اینکه جعلی بودن آن سند ثابت شود» آنچه مشخص و محرز است، هر سندی که مطابق با قوانین به ثبت برسد مورد حمایت قانونی خواهد بود و این موضوع هم شامل خود سند است و نیز محتویات و مندرجات آن و تنها استثناء را می توان جعلی بودن سند رسمی قلمداد کرد. این موضوع اگر ذکر هم نمی شد دارای ایراد نمی توانست باشد چراکه اسناد جعلی همانگونه که مشخص است ساختگی، فاقد اصالت و صحت می باشند و طبق قوانین و مقررات به مرحله ظهور نرسیده است تا توسط قانونگذار مورد حمایت قرار گیرد.
نکته- محتویات سند عبارت است از امضاء، اثر انگشت و مُهری که در آن نوشته و یا قید شده باشد.

2- اعتبار مندرجات اسناد رسمی:
انتهای ماده 70 قانون ثبت مقرر نموده: «انکار مندرجات اسناد رسمی راجع به اخذ تمام یا قسمتی از وجه یا مال یا تعهد به تأدیه وجه یا تسلیم مال مسموع نیست، مأمورین قضایی یا اداری که از راه حقوقی یا جزائی، انکار فوق را مورد رسیدگی قرار داده یا به نحوی، مندرجات سند رسمی را در خصوص رسید وجه یا مال یا تعهد به تأیدیه وجه یا تسلیم مال، معتبر ندانند به 6 ماه تا 1 سال انفصال موقت محکوم خواهند شد» و همچنین ماده 73 قانون ثبت مقرر نموده: «قضات و مأمورین دیگر دولتی که از اعتبار دادن به اسناد ثبت شده استنکاف نمایند در محکمه انتظامی یا اداری تعقیب می شوند و در صورتی که این تقصیر قضات یا مأمورین بدون جهت قانونی باشد و به همین جهت ضرر مسلم نسبت به صاحبان اسناد رسمی متوجه شود، محکمه انتظامی یا اداری علاوه بر مجازات اداری آنها را به جبران خسارت وارده نیز محکوم خواهد کرد» و در همین راستا ماده 1305 قانون مدنی تصریح نموده: «در اسناد رسمی تاریخ تنظیم معتبر است، حتی بر علیه اشخاص ثالث...»
نکته- مندرجات سند عبارت است از عباراتی که در سند قید شده است.

3- دعاوی مخالف با مندرجات اسناد رسمی:
دعاوی مخالف مندرجات سند رسمی با بیّنه شرعی یعنی شهادت شهود عادل با حد نصاب شرعی قابل اثبات است، بنابراین بایستی خاطرنشان کرد که دعوای مخالف سند رسمی با شهادت شهودی که فاقد شرایط بیّنه شرعی می باشند و یا با امارات قابل اثبات نیست.
4- صدور اعتبار اسناد رسمی در برابر اشخاص:
اسناد رسمی نه فقط نسبت به طرفین و یا طرفی که اقدام به تعهد نموده است دارای اعتبار است بلکه نسبت به قائم مقام آنها نیز دارای اعتبار است و چنانچه مفاد آن راجع به معامله در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد نسبت به اشخاص ثالث نیز دارای اعتبار است.
نکته- قائم مقام عبارت است از قائم مقام عام «ورثه» و قائم مقام خاص «منتقل الیه، خریدار»
در همین راستا ماده 71 قانون ثبت مقرر نموده: «اسناد ثبت شده در قسمت راجع به معاملات و تعهدات مندرجه در آنها نسبت به طرفین یا طرفی که تعهد کرده و کلیه اشخاصی که قائم مقام قانونی آنها محسوب می شوند رسمیت و اعتبار خواهد داشت» و همچنین ماده 1290 قانون مدنی که مقرر نموده: «اسناد رسمی درباره طرفین و وراث و قائم مقام آنها معتبر است و همچنین اعتبار آنها نسبت به اشخاص ثالث در صورتی که در قانون تصریح شده باشد» و ماده 72 قانون ثبت که مقرر داشته: «کلیه مقررات راجع به اموال غیرمنقول که طبق مقررات راجع به ثبت املاک، ثبت شده است نسبت به طرفین معامله و قائم مقام آنها و اشخاص ثالث دارای اعتبار کامل و رسمیت خواهد بود.»

5- لازم الاجرا بودن اسناد رسمی:
یکی از متمایزترین آثار اسناد رسمی را می توان لازم الاجرا بودن آنها دانست به شرحی که مفاد اسناد رسمی حتی بدون احتیاج به حکمی از مراجع قضائی «دادگاه ها» لازم الاجرا بوده و قوای دولتی و همچنین ضابطان دادگستری مکلف بوده که در مواقع لزوم و در صورت که از سوی مأموران اجرا به آنها مراجعه می شود، نسبت به اجرای مفاد اسناد اقدام نمایند.
نکته 1- در خصوص اسناد تنظیم شده در دفاتر اسناد رسمی و یا دفاتر ازدواج، ذی نفع این اسناد می توانند برای اجرا با مراجعه به اجرای «ثبت اسناد محل» و تقاضای صدور اجرائیه و پس از صدور اجرائیه توسط مأمورین اجرای ثبت و... به مرحله اجرا درآورد.
نکته 2- لازم الاجرا بودن فقط و صرفاً مخصوص اسناد رسمی است و لیکن قانونگذار فقط در مواردی استثنائی این ویژگی را نسبت به اسناد عادی دانسته است و آن هم بنابر وجود مصالح اقتصادی کشور و اهمیت اسناد تجاری «چک» در خصوص معاملات بانکی در گردش اقتصادی کشور و اعتبار بخشیدن به این سند تجاری «چک» دارای چنین اعتباری قلمداد گردیده است. فلذا هرچند چک از جمله اسناد عادی می باشد و لیکن بنا به دلائل فوق الاشاره و تحت شرایط مقرر قانونی همچون اسناد رسمی لازم الاجرا است و پس از صدور گواهی عدم پرداخت قابلیت اجرائی خواهد یافت و همچنین در خصوص قراردادهایی که در اجرای مواد 9، 11، 12 و 13 قانون عملیات بانکی بدون ربا فی ما بین بانک ها و اشخاص و در ارتباط با اعطاء تسهیلات بانکی برقرار می باشد در حکم اسناد لازم الاجرا است.

6- خارج از شمول بودن تودیع خسارت احتمالی در دعاوی مستند به اسناد رسمی «تأمین خواسته»:
هرگاه شخص یا اشخاصی به استناد، اسناد رسمی در مراجع قضایی اقامه دعوا نمایند و تقاضای تأمین خواسته نمایند، دادگاه تکلیف بر قبول آن دارد البته بدون تودیع خسارت احتمالی آنچنان که ماده 108 قانون آیین دادرسی مدنی و در بند الف آن مقرر گردیده است بدین شرح که: «خواهان می تواند.... در موارد زیر از دادگاه درخواستتأمین خواسته نماید و دادگاه مکلف به قبول آن است.
الف- دعوا مستند به سند رسمی باشد.
ب-...» البته این تنها و متمایزترین ویژگی اسناد رسمی نیست.

7- خارج از شمول مرور زمان و امکان صدور اجرائیه در هر زمان:
اسناد رسمی از اعتباری برخوردار می باشند که حتی بدون حکمی از احکام دادگاه ها قابلیت اجرایی دارند و این یکی دیگر از مزایای اسناد رسمی است که ذی نفع در هر زمان که اقتضا نماید می تواند مفاد اسناد رسمی را به اجرا گذارد بدون اینکه نگرانی نسبت به مرور زمان طرح تعقیب و شکایت داشته باشد.
8- بی اعتباری رأی داور در خصوص مخالفت با مندرجات سند رسمی تنظیم شده:
باطل بودن رأی داور با آنچه که فی ما بین طرفین دعوا و در دفتر اسناد رسمی ثبت شده است و همچنین دارای اعتبار قانونی است، این موضوع در ماده 489 قانون آیین دادرسی مدنی نیز بدین شرح آمده است: «رأی داور در موارد زیر باطل و قابلیت اجرائی ندارد:
1-.....
5- رأی داور با آنچه در دفتر املاک یا بین اصحاب دعوا در دفتر اسناد رسمی ثبت و دارای اعتبار قانونی است مخالف باشد» پس آنگونه که مشخص است با وجود 2 شرط مذکور رأی داور باطل است بدین ترتیب که:
1- ثبت در دفاتر اسناد رسمی
2- وجود اعتبار موضوع ثبت شده. 

9- وجود جنبه ثبوت و اثبات اسناد رسمی:
سند رسمی دارای جنبه ثبوتی حق و هم جنبه اثباتی حق است و این در حالی است که اسناد عادی فاقد این خصوصیت به صورت توامان می باشند بدین توضیح که اسناد رسمی دارای قوه اثباتی می باشند یعنی سند رسمی خودش، خودش را اثبات می کند، هم مفاد سند را و همچنین تاریخ سند را فلذا دلیل دیگری برای اثبات آن نیاز نمی باشد با این اوصاف اسناد رسمی از جهاتی نیز در عرض حکم دادگاه قرار می گیرند.
10- اعتبار رونوشت اسناد ثبتی:
مطابق با ماده 74 قانون ثبت: «رونوشت اسناد رسمی ثبتی به منزله اصل سند و دارای آثار اصل می باشد مشروط بر آنکه مطابق آن با ثبت دفتر به وسیله مسئول دفتر اسناد رسمی، گواهی شده باشد» و ماده در ادامه ماده 74 قانون ثبت مقرر گردیده: «سوادی که مطابقت آن با ثبت دفتر، تصدیق شده است به منزله اصل سند خواهد بود، مگر در صورت اثبات عدم مطابقت مواد با ثبت دفتر» البته به یاد داشته باشید گواهی تصدیق به منزله اصل سند نیست و چنانچه نیاز به طرح دعوا حقوقی باشد وجود اصل سند یکی از ملزومات رسیدگی خواهد بود و چنانچه اصل سند موجود نباشد با توجه به شرایط و صرف گواهی تصدیق جهت رسیدگی دادگاه صلاحیت دار کفایت نخواهد داشت.

اگر نیازمند وکیل پایه یک دادگستری مجرب می باشید، اگر به دنبال وکیل پایه یک دادگستری متعهد می باشید، اگر به دنبال وکیل پایه یک دادگستری متخصص می باشید، اگر نیاز به مشاوره از وکیل پایه یک دادگستری دارید، اگر به دنبال وکیل پایه یک دادگستری با اخلاق می باشید، بدانید راهرو و محوطه دادگستری محل یافتن وکیل نیست. متأسفانه بارها و بارها دیده شده است که عده ای در محاکم فریب افراد سود جو را خورده اند، وکیل دادگستری شخصی است که از کانون وکلای دادگستری دارای پروانه وکالت معتبر است. فلذا به یاد داشته باشید برای دادن وکالت به وکیل دادگستری نیاز به حضور در دفاتر اسناد رسمی نمی باشد.
روابط عمومی گروه وکلای رسمی