موضوع دادرسی: تأیید فسخ قرارداد (غیرمالی) «تقاضای صدور حکم مبنی بر تنفیذ فسخ قرارداد اجاره مورخ...» تخلیه «تقاضای صدور حکم مبنی بر تخلیه و تحویل یک باب آپارتمان مسکونی به شرح متن» مطالبه اجور معوقه «تقاضای صدور حکم مبنی بر مطالبه اجور معوقه از... لغایت... ماهیانه به مبلغ 20 میلیون ریال و از تاریخ تقدیم دادخواست لغایت صدور اجرای حکم ماهیانه مبلغ 20 میلیون ريال» به مبلغ... ريال و مطالبه خسارت دادرسی

شرح دادخواست :
ریاست محترم دادگستری
با سلام و عرض ادب احتراماً به استحضار می رساند فی ما بین اینجانبان قرارداد مبنی بر اجاره یک باب آپارتمان مسکونی به مساحت 126 متر مربع منعقد گردیده است که از تاریخ شروع قرارداد یعنی... لغایت... بوده است.
فلذا با توجه به اینکه مستأجر محترم برابر مدت 12 ماه است که از پرداخت اجاره بها خودداری می کند و از قرار 2 میلیون می شود 24 میلیون تومان و از طرفی بر حسب بند 9  قرارداد در صورتیکه مستأجر از پرداخت اجاره یک ماه خودداری ورزد قرارداد موصوفه خود به خود فسخ می شود و با تقدیم دادخواست تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی بر تنفیذ فسخ قرارداد اجاره موصوف و متعاقباً «تخلیه و تحویل فوری» از محضر عالی خواستارم ضمناً اینجانب چندین بار جهت دریافت اجاره بها به ایشان مراجعه نموده که یا جواب نداده است و در نوبت آخر نیز فحاشی کرده اند.
دلائل و منضمات : 1- قرارداد اجاره شماره 1005698 مورخ...  2- کپی مصدق کارت ملی 3- اظهارنامه شماره... مورخ...  4- سند مالکیت به شماره...
قرارداد:
ماده 9 :
در صورتیکه مستأجر از پرداخت اجاره یک ماه خودداری ورزد قرارداد موصوفه خود به خود فسخ می شود و بدون نیاز به مراجع قضایی مؤجر می تواند اقدام به صورت یک طرفه قرارداد را فسخ نموده و اقدام به اجاره ملک به شخص دیگری نماید.
اظهارنامه:
به موجب ماده 156 قانون آیین دادرسی مدنی مراتب ذیل به شما اخطار می گردد که مستحضر نیز می باشید:
مخاطب محترم اینجانبان قراردادی مبنی بر اجاره یک باب آپارتمان مسکونی به حدود 66 متر منعقد نموده که چون بر حسب شرطی از قراداد در صورتیکه مستأجر مبلغ اجاره قرارداد را پرداخت ننماید برای مؤجر حق فسخ به وجود می آید و تا کنون شما 9 ماه است که اجاره پرداخت ننموده اید، فلذا اراده خود را مبنی بر فسخ قرارداد به شما اعلام و خواهشمند است پس از پرداخت اجاره بهای کامل نسبت به تخلیه اقدام در غیر این صورت اقدام قضایی لازم به عمل می آید.
قبل از تشکیل جلسه خواهان طی یک لایحه نسبت به تنفیذ فسخ قرارداد اجاره و تخلیه دعوی خود را مسترد نمود و تقاضی رسیدگی برای مطالبه اجور معوقه را نمود.
صورت جلسه :
در تاریخ... در وقت مقرر جلسه دادگاه شعبه...  به تصدی امضاء کنندگان زیر تشکیل است، اصحاب دعوی حضور دارند، خواسته به شرح دادخواست تقدیمی است و اینکه خواهان قسمتی از دعوی خود را مسترد نموده است، خوانده اظهار می دارد که اجاره بهای مربوطه را از اول پرداخت می کردم ولی با توجه به اینکه ملک نوساز بوده و داری ایرادات فراوان بوده بارها با خواهان جهت حل مشکل و تعمیرات جلسه گذاشته و ایشان از آنها مطلع بوده ولی برای رفع آن اقدامی انجام نداده است و برای نمونه درب دارای ریموت است ولی بعضی از مواقع کار نمی کند و همچنین آسانسور بیشتر مواقع خراب بوده و برای تردد می بایست از پله استفاده شود و... و من بخاطر رفع مشکلات اجاره را واریز نکرده ام تا ایشان به فکر رفع این مشکلات باشد ولی بارها با ایشان جهت مشکلات ساختمان جلسه گذاشته شد و قول مساعد داده است و از آنجایی که پیگیری نداشتند من هم اجاره را پرداخت ننمودم و در صورتی که ایشان مطالبه اجاره دارد باید این موارد را رفع نمایند. خواهان اظهار می دارد این قبیل مشکلات باید توسط ساکنین و با انتخاب نماینده رفع گردد و بعضی از این موارد نیز رفع گردیده است و هر چند مشکلاتی که آقای... اعلام نموده اند به اینجانب ارتباطی ندارد ولی بارها برای احترام به ایشان پیگیری نموده ام.
دادگاه ختم رسیدگی را اعلام می دارد.
دادنامه:
خواهان :...
خوانده :....
خواسته : تأیید فسخ قرارداد اجاره و مطالبه اجور معوقه
گردشکار:
پس از وصول پرونده با این شعبه و ثبت به کلاسه بالا و جری تشریفات قانونی سر انجام دادگاه در وقت فوق العاده مقرر تشکیل و پس از بررسی اوراق و محتویات پرونده ختم دادرسی را اعلام و با استعانت از خداوند سبحان به شرح زیر مبادرت به صدور رأی می نماید.
رأی دادگاه :
در خصوص دعوی خواهان... به طرفیت خوانده...به خواسته تنفیذ فسخ قرارداد اجاره و تقاضای صدور حکم مبنی بر تخلیه و تحویل یک باب آپارتمان مسکونی و خسارات دادرسی و مطالبه اجور معوقه از تاریخ... لغایت... به مبلغ... ريال از تاریخ تقدیم دادخواست لغایت اجرای حکم به مبلغ... ريال با توجه به دادخواست تقدیمی و محتوی پرونده از جمله قرارداد اجاره پیوست و اظهارات طرفین مستندات پیوستی اظهارات خواهان در جلسه رسیدگی و عدم دفاع متناسب خوانده و نظر به اینکه مستندات خواهان از هرگونه تعرض و تردیدی مصون مانده است دادگاه دعوی خواهان را مقرون به صحت دانسته و مستند به مواد 10و 219و 220و 221 قانون مدنی و مواد 198و 515 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی، به پرداخت مبلغ... ريال اصل خواسته و نیز هزینه دادرسی صادر می نماید و نسبت به دیگر خواسته خواهان (تأیید فسخ قرارداد اجاره و تخلیه یک باب آپارتمان مسکونی) با توجه به استرداد این قسمت از دعوی مستند به بند ب ماده 107 قانون آیین دادرسی مدنی قرار رد دعوی صادر می نماید.
رأی صادره حضوری و ظرف 20 روز پس از ابلاغ قابل اعتراض نزد محاکم تجدید نظر استان می باشد.

با توجه به پرونده و رأی اصداری موارد زیر شایان ذکر است:
1- با عنایت به اصل حاکمیت اراده و مطابق ماده 10 قانون مدنی که مقرر می دارد: «قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است» و قرارداد برای طرفین در حکم قانون است و عقد به عنوان یکی از اسباب ایجاد تعهد می باشد و مطابق ماده 219 قانون مورد اشاره عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین و قائم مقام آنها لازم الاتباع است. حال آنکه قرارداد اجاره موضوع دعوی را نمی توان بنا به شرایط موجود نمی توان یک قرارداد خصوصی و در قالب ماده 10 قانون مدنی دانست چرا که:
الف- از نظر راقم این سطور؛ این نوع قراردادها به صورت فرم های از پیش آماده در بنگاه معاملات املاک قرار گرفته و صرفاً طرفین اقدام به امضاء قراردادی از پیش تهیه شده می نمایند و با توجه به نوع فرم چاپی این قراردادها امکان دخل و تصرف در آن وجود ندارد.
ب- این نوع قراردادها به صورت عام نگارش شده است و قطع به یقین نمی توان در تمام موارد از آنها استفاده نمود.
ج- در کشورهای توسعه یافته بنگاه مشاور املاک فقط نقش فعالی در مشاوره ملک دارند و قرارداد توسط اهل فن «وکلای دادگستری» تهیه می شود که مسلماً ضعف قانونگذاری در این حیطه می تواند باشد.
د- نکته مهم این نوع قراردادها وجود اشتباهات فاحش و ایرادات فراوان در بندهای مختلف آن می باشد، از جمله یکی از بندهای آن که در این پرونده نیز مشهود بوده و موجب بروز مشکلات عدیده ای برای طرفین می تواند باشد، نحوه فسخ قرارداد است که دذکر شده طرفین می توانند بدون مراجعه به محاکم نسبت به فسخ و اقدامات بعدی و حتی اجاره اقدام نمایند.
به نظر می رسد چنانچه قراردادها توسط وکلای دادگستری تهیه شود می تواند از بروز مشکلات این نوع پرونده ها به صورت چشمگیری تأثیر گذار باشد.
2- با عنایت بدین موضوع که خواهان قبل از جلسه رسیدگی نسبت به استرداد قسمتی از خواسته اقدام نموده و این موضوع طی لایحه به ریاست شعبه اعلام و دستور مقتضی «ثبت» در ذیل آن درج و در جلسه رسیدگی نیز صرفاً اطلاع رسانی شده بود شایسته به نظر می رسید ریاست محترم به جای صدور قرار ردی دعوی مستند به بند الف ماده 107 قانون آیین دادرسی مدنی قرار ابطال دادخواست را صادر می نمودند.

روابط عمومی گروه وکلای رسمی

09120998661

09120998662