نکات مهم خرید و فروش ملک در تهران چیست؟

خرید و فروش و معامله ی ملک و زمین کار ساده‌ای نیست ؛ و خیلی از افراد نمی دانند که در هنگام خرید و فروش ملک باید به چه نکات و موارد مهمی توجه کنند .
بعضاً در معاملات املاک، مشکلاتی مانند عدم تعهد به قرار داد از سمت طرفین معامله یا حتی از سوی بنگاه معاملات املاک ، حادث شده که افراد را به دردسرهای حقوقی و مالی بسیاری دچار می سازد. در واقع پروسه ی خرید زمین و مسکن گاه آن قدر پیچیده می‌شود که بسیاری از مردم نمی‌دانند در این مواقع چگونه باید عمل کنند. بنابراین تن به قراردادی می دهند که در واقع با چشمان بسته امضا شده است .
روزانه می توان شاهد افرادی بود که به دلیل امضای قراردادی که آگاهی کاملی از عواقب آن نداشته اند خود را متحمل ضرر و زیان هایی نموده اند ، که فقط با دانستن یک یا چند مفاد حقوقی و یا با همراهی یک فرد آگاه و یا وکیل معاملات املاک ، می توانستند از به وجود آمدن آن جلوگیری کرده ، و نیز ورود خسارت های گاه جبران ناپذیری را در همان ابتدای امر بگیرند .
گروه وکلای رسمی در این مطلب شما را با 10 نکته ی مهم حقوقی ، در هنگام خرید ملک آشنا خواهد کرد.

مواردی که در خصوص خرید و فروش ملک می بایست مد نظر قرار دهید
بهترین وکیل املاک در تهران کیست؟
وکیل تنظیم مبایعه نامه در تهران کیست؟
هزینه وکیل برای تنظیم مبایعه نامه خرید ملک در تهران چقدر است؟
برای خرید ملک چه مواردی را باید مد نظر قرار دهیم؟

بیشتر بدانید: دستور فروش ملک مشاع

به طور خلاصه دعاوی ملکی عموما دارای سه حالت می باشند :
1 ) دعاوی حقوقی
2 ) دعاوی کیفری
3 ) دعاوی ثبتی ملک
در هر صورت در این مقاله سعی کرده ایم به برخی از نکات کلی و مهم در هنگام ثبت معامله بپردازیم ، با این وجود و با لحاظ تمامی این موارد باز هم شما عزیزان از مشورت با وکیل متخصص ملکی بی نیاز نخواهید بود .

( نکته ی اول )
شناسایی کامل مدارک فروشنده ی ملک :
در قدم اول باید مدارک شناسایی و ( در صورت عدم حضور مالک یا اصیل ) ، وکالت نامه ی قانونی فروشنده یا امضا کنندگان قرارداد را به طور دقیق بررسی کنید .
این در حالی است که اگر به جای هریک از طرفین معامله شخص دیگری به عنوان وکیل یا قیم ، قولنامه را امضا می کند باید اطلاعات فروشنده و مالک اصلی با مدارک صاحب سند نیز مطابقت داده شود . نکته ی مهم دیگر در این راستا ، ممنوع المعامله نبودن طرفین معامله است . به عنوان مثال فرد ورشکسته از منظر قانون امکان شرکت در هیچ معامله ای را ندارد .
از دیگر نکات مهم قبل از انجام معاملات ملکی اطلاع از محجور بودن یا نبودن افراد به دلایلی مانند کهولت سن یا بیماری است چرا که از نظر قانونی معامله با این افراد باطل است .
البته صرف کهولت سن دلیلی بر حجر طرف معامله نیست ، اما به منظور بررسی این موضوع می توانید به اداره ی امور سرپرستی محجوران مراجعه نموده و پیگیری و استعلام نمایید .
برای روشن شدن موضوع به طور خلاصه افراد محجور را در 3 دسته ی اشخاص صغیر ، سفیه و مجنون
بیان می نماییم .

( نکته ی دوم )
بررسی وضعیت سند  :
قدم بعدی  اطلاع کامل از شرایط ملک و وضعیت سند مورد معامله است . به منظور انجام معاملات ملکی مطمئن و بی دردسر ، بهتر است که در زمان تنظیم قرار داد علاوه بر بررسی و شناسایی اشخاص حقیقی و حقوقی ، حتما وضعیت مورد معامله از نظر ثبت در دفتر اسناد ، مشاعات ساختمان ، توابع و ملحقات ، وثیقه ای و توقیفی بودن ، مشخص شود .
اسناد ملکی دارای اقسام متفاوت با قوانین ثبتی مختص به خود هستند . لذا خریدار یا مستاجر پیش از عقد قرار داد باید از نوع و وضعیت سند آگاه شود . اگر نکته ی مبهمی در مورد وضعیت سند مالکیت مشاهده می شود ، در این گونه موارد رودربایستی نکنید و تمامی مواردی که حاکی بر بی شک و شبهه بودن ملک مورد نظر است را از شخص فروشنده طلب کنید . می توانید با استفاده از کد رهگیری املاک ، از طریق سامانه دفتر اسناد و املاک کشور ، استعلامات لازم را به عمل آورید .
( نکته ی سوم )
خرید زمین های مصادره ای و ستاد اجرایی فرمان امام (ره) :
یکی از نکات حقوقی خرید زمین توجه به قوانین خرید زمین از نهادها و اشخاص حقوقی است . برای این قسم از خرید زمین ، حتماً باید مجوزهای وکالت طرف فروشنده از نهاد مربوطه را به دقت بررسی کنید و از صحت آن‌ها مطمئن شوید . همچنین توجه داشته باشید که خرید زمین‌هایی که توسط دادگاه‌های انقلاب مصادره و به دستگاه‌ هایی مانند بنیاد شهید ، ستاد اجرایی فرمان امام(ره) ، کمیته ی امداد ، بنیاد مستضعفان و… منتقل شده‌اند ، معمولاً با مشکلاتی همراه است . زیرا مالکان قبلی ممکن است ادعایی را درباره‌ ی ملک سابق خود مطرح کنند که از سمت نهادهای قضایی مورد بررسی قرار گرفته و یا تحت رسیدگی باشد.
 

بیشتر بدانید: وکیل افراز ملک

( نکته ی چهارم )
خرید زمین های کشاورزی و داخل طرح :
بعضی از زمین‌ ها در محدوده ‌ی طرح تفصیلی قرار گرفته‌اند که اصطلاحاً گفته می‌شود درون طرح قرار دارند ؛ بنابراین قبل از خرید زمین باید از طرح تفصیلی شهر مربوطه اطلاعاتی را کسب کنید و درباره‌ی مشمول طرح نبودن ملک مربوطه مطمئن شوید . همچنین برای زمین‌های کشاورزی به نکات حقوقی خرید زمین های کشاورزی توجه کنید . بعضی از زمین‌های کشاورزی دارای سند رسمی نیستند و به صورت محلی و سنتی برای آن‌ ها سند تنظیم شده است . برای خرید زمین‌هایی از این قبیل ، باید قبل از انعقاد هرگونه قرارداد از مراجع مربوطه و دفاتر اسناد رسمی استعلام‌ هایی را کسب کنید . و درباره‌ ی صحت این دسته از اسناد مطمئن شوید .

( نکته ی پنجم )
مطابقت ملک با وضعیت موجود آن :
حتما لازم است ، قبل از معامله ی ملک ، زمین یا ملک مورد نظر را به صورت دقیق مشاهده کرده و تمامی جوانب آن را از حیث خرابی ، عیوب و نقوص در نظر بگیرید . اگر در ساختمان عیب و نقصی وجود دارد حتی در صورت اطلاع دو طرف معامله ، حتما مشخصات دقیق قسمت معیوب یا ناقص را در متن قولنامه درج کنید .

بیشتر بدانید: وکیل سرقفلی

( نکته ی ششم )
معاملات املاک ورثه ای :
در معامله ی املاک ورثه ای باید مشخصات دقیق تمام ورثه یا موکلین آن ها با اطلاعات ملک و گواهی انحصار وراثت را تطبیق دهید . همچنین معامله ی این گونه املاک جز با حضور و موافقت تمامی وراث امکان پذیر نبوده و در صورت مخالفت حتی یک نفر ، معامله به زمانی پس از پیگیرهای قانونی جهت تعیین سهم هر یک از ورثه موکول می شود . در معاملات املاک با چند مالک ، حضور و امضای همگی آن ها یا وکلای قانونی شان الزامی است .
نکته ی دیگر آن که ، اگر یک نفر از مالکین از طرف بقیه آنها وکالت شرکت در معامله را داشته باشد ، تنها حضور و امضای وی کفایت میکند .
 صرف داشتن مبایعه‌ نامه دلیلی بر مالکیت شما نیست چرا که پای بندی کامل به تعهدات مندرج در متن مبایعه نامه ، توسط هر یک از دو طرف قرارداد ، از الزامات ضروری معاملات املاک می باشد .

( نکته ی هفتم )
عدم پرداخت ثمن معامله به صورت کلی و یک جا :
نکته ی مهم دیگر این که هرگز تا زمان تحویل گرفتن کامل ملک ، وجه کامل را به فروشنده یا موجر پرداخت نکنید .
تحویل کامل ملک نه تنها به شکل دریافت فیزیکی محل ، بلکه پس از انتقالات ثبتی سند است . به فروشندگان توصیه می شود ، اگر کل مبلغ معامله را قبل از تحویل ملک دریافت نکرده اند  ،  باقیمانده پول را از نظر مقدار و زمان دقیق پرداخت با شرطی مبنی بر فسخ یک طرفه قرارداد بدون مراجعه به دادگاه ( در صورت عدم محقق شدن آن ) در قرارداد درج نمایند ، تا خریدار یا مستاجر هم به شکل متقابل مکلف به پرداخت مبلغ باقیمانده در موعد مقرر شود .

( نکته ی هشتم )
تعیین شرایطی برای فسخ قرارداد :
از آن جا که امکان بروز بسیاری از اختلافات آتی در معاملات املاک وجود دارد ، بهتر است جهت پیشگیری از دردسر های بعدی ، شرایطی برای فسخ معامله را برای هر کدام از طرفین معامله منظور نموده  و به شکل کتبی در قولنامه وارد نمایید .

بیشتر بدانید: وکیل املاک

( نکته ی نهم )
تنظیم و ثبت سند :
از دیگر نکات مهم معاملات املاک به منظور آن که نه خریدار و نه فروشنده دچار دعاوی حقوقی و ثبتی نشوند ، لازم است که هر نوع تنظیم سند یا انتقال آن در دفاتر اسناد رسمی و سامانه ی ثبت اسناد و املاک کشور صورت پذیرد .
در معاملات املاک استیجاری در صورتی که اجاره نامه توسط مشاورین املاک تنظیم شود ، حتما بر دریافت کد رهگیری در زمان تنظیم قرارداد معاملات املاک تاکید نمایید . با توجه به اینکه قولنامه ها از نوع سند مالکیت عادی هستند ، تنظیم مواد مندرج در آن برای هر دو طرف قرارداد دارای حساسیت بیشتری نسبت به اسناد رسمی است .

 ( نکته ی دهم )
تنظیم قانونی قرارداد در معاملات املاک  :
نکته ی مهم بعدی جهت شرکت در معاملات املاک با قرارداد غیررسمی آن است که معامله باید نزد بنگاه دارای مجوز کسب اتحادیه املاک انجام گرفته و بلافاصله ، کد رهگیری و هولوگرام دریافت نمایند. اگر قرارداد رسمی در دفتر اسناد یا سایر مراجع قانونی توسط مامور فاقد صلاحیت تنظیم یا ثبت شود ، نوع آن غیر رسمی و عادی تلقی می شود.
همینطور باید بدانید بنگاه املاک صرفا با داشتن یک سر در با همین مضمون جهت انجام معاملات املاک کافی نیست . مشاورین املاک می بایست دارای مجوز کسب قابل رویت باشند .

در آخر خاطر نشان می شود ، برای سهولت و دقت نظر و تیز بینی بیشتر در این زمینه حتما با وکلای ملکی در ارتباط باشید .
در راستای این منظور گروه وکلای رسمی به صورت تخصصی آماده ی همراهی شما عزیزان در خرید و فروش ملک می باشند .
 

گروه وکلای رسمی و راه های ارتباطی
09120998662
09120998661