در مواردی ممکن است با مراجعه کننده ای مواجه باشیم که اظهار می دارد مغازه ای را بر مبنای قانون موجر و مستأجر سال 1356 به اجاره شخص یا اشخاص ثالث داده و معذلک مستأجر یا مستأجرین از پرداخت اجاره بهای ماهانه استنکاف می نمایند و لذا قصد دارد نسبت به تخلیه عین مستأجره به جهت عدم پرداخت اجاره بها اقدام نماید.

در این موارد باید دقت داشته باشیم که آیا سند اجاره تنظیمی، به صورت عادی تنظیم شده است یا رسمی؛ زیرا شیوه و نحوه اقدام در خصوص عین مستأجره ای که با سند عادی اجاره داده شده با عین مستأجره ای که با سند رسمی اجاره داده شده است متفاوت است.

چنانچه سند اجاره تنظیمی میان موکل و مستأجر عین مستأجره، رسمی باشد؛ در این صورت قبل از اقدام لازم برای تخلیه عین مستأجره، ضروری است که از طریق دفترخانه محل تنظیم سند اجاره، بدواً اخطاریه ای بر مبنای مقررات بند 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 برای مستأجر دایر بر پرداخت اجور معوقه ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اخطاریه ارسال گردد.

در این صورت، چنانچه مستأجر از پرداخت اجور معوقه استنکاف نماید، می توانیم به وکالت از موجر از دفترخانه محل تنظیم سند رسمی اجاره درخواست صدور اجرائیه برای تخلیه و ایضاً اجور معوقه نمائیم.

به خاطر داشته باشیم که اگر پس از ابلاغ اخطاریه، مستأجر نسبت به پرداخت اجور معوقه اقدام نماید، دیگر انکان صدور اجرائیه برای تخلبه عین مستأجره وجود نخواهد داشت؛ معذلک چنانچه در این موارد، وکالت مستأجر را بر عهده داشته باشیم و موعد ده روزه نیز منقضی و اجرائیه نیز صادر شده باشد، برای توقف روند اجرای سند رسمی، می توانیم با ارائه مشاوره به موکل دایر بر پرداخت اجاره بها، اجرای تخلیه را با تودیع اجاره بهای معوقه متوقف نمائیم لیکن به یاد داشته باشیم که توقف اجرای تخلیه توسط اجرای ثبت، مانع از مراجعه موجر به دادگاه برای درخواست تخلیه عین مستآجره به لحاظ تخلف مستأجر از پرداخت اجاره بها نیست ولذا در مقام وکیل موجر، حتی در فرضی که مستأجر پس از صدور اجرائیه مبادرت به تودیع اجور معوقه نماید و روند تخلیه را متوقف کند، می توانیم برای تخلیه عین مستأجره به دادگاه ذی صلاح مراجعه نمائیم.

اما در صورتی که سند اجاره تنظیمی در زمره اسناد عادی باشد؛ در این صورت ضروری است که قبل از تقدیم دادخواست تخلیه، مبادرت به ارسال اظهارنامه برای مستأجر و مطالبه اجور معوقه نمائیم و در صورت عدم اقدام، ظرف ده روز مقرر در بند 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356نسبت به طرح دعوی تخلیه اقدام کنیم.

به یاد داشته باشیم که ارسال اظهارنامه برای مستأجر در این موارد در زمره قواعد آمره است و در صورتی که چنین اقدامی قبل از طرح دعوی صورت نگرفته باشد، دعوی تخلیه با قرار عدم استماع دعوی مواجه خواهد شد.

در این موارد نیز چنانچه وکالت مستأجر را بر عهده داشته باشیم، می توانیم با ارائه این مشاوره که وی می تواند قبل از صدور حکم تخلیه با تودیع اجاره بهای معوقه و صدی بیست از آن در صندوق دادگستری مانع از صدور حکم تخلیه شود؛ جلوی حصول نتیجه در دعوی تخلیه را بگیریم و البته به یاد داشته باشیم که این ارفاق قانونی، صرفاً یک بار در طول رابطه استیجاری توسط مستأجر قابل استفاده است.

به قلم وکیل سیدمهدی حجتی وکیل پایه یک دادگستری